Immobilie wird von den Eltern auf ihr Kind übertragen – Rückübertragung vorbehalten und absichern!

  • Bei einer Schenkung kann man sich ein Recht auf Rückübertragung vorbehalten
  • Rückübertragungsrecht einer Immobilie muss im Notarvertrag geregelt werden
  • Eine Vormerkung im Grundbuch sichert das Recht auf Rückübertragung

Wenn Eltern zu Lebzeiten ihrem Kind eine Immobilie schenken wollen, dann liegen diesem Vorgang meist verschiedene Motive zugrunde.

Eine solche Schenkung kann ein Ausdruck der Dankbarkeit der Eltern sein, dass sich das Kind um sie kümmert und für sie sorgt.

Manchmal wollen die Eltern ihrem Kind durch die Übertragung der Immobilie auch bei der Begründung der Selbstständigkeit unter die Arme greifen.

Lebzeitige Schenkung kann Steuern sparen

Schließlich kann die lebzeitige Schenkung einer Immobilie auch schlicht durch den Wunsch aller Beteiligten motiviert sein, Steuern zu sparen.

Nachdem Kindern bei Schenkungen der Eltern und Erbschaften von den Eltern alle zehn Jahre ein Steuerfreibetrag in Höhe von 400.000 Euro zusteht, kann es sich manchmal lohnen, wenn die Eltern bereits zu Lebzeiten beginnen, Vermögen auf die nächste Generation zu übertragen.

Es spricht in aller Regel nichts dagegen, wenn die Eltern gemeinsam mit ihrem Kind einen Notar aufsuchen und dort einen Übertragungsvertrag für ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück beurkunden lassen.

Nach vollzogener Schenkung verliert man sein Eigentum

Den Eltern muss bei einem solchen Vorgang nur auch klar sein, dass die betroffene Immobilie mit Vollzug des Vertrages ihr Vermögen verlässt und in das Eigentum des beschenkten Kindes übergeht.

Wenn sich zukünftig an dem Verhältnis der Eltern zu ihrem Kind etwas ändert oder sich beispielsweise die Lebensumstände des Kindes so ganz anders entwickeln, als erwartet, dann können sie Eltern die Immobilienübertragung grundsätzlich nicht rückgängig machen.

Dabei gibt es viele Konstellationen, bei denen die Eltern wahrscheinlich froh wären, wenn sie die Immobilie wieder zurückholen könnten.

Wie belastbar ist das Verhältnis von Eltern und Kind?

So kann zum Beispiel bereits eine deutliche Verschlechterung des Verhältnisses zwischen Eltern und Kind bei den Eltern den Wunsch aufkommen lassen, ihr Kind zur Rückgabe der Immobilie aufzufordern.

Auch sollten die Eltern berücksichtigen, dass die Immobilie am Tag eins nach der Übertragung auf das Kind von dem beschenkten Kind an einen Dritten verkauft werden kann, um nachfolgend mit dem Verkaufserlös im Ernstfall eine Sekte zu unterstützen oder eine wenig belastbare Geschäftsidee umzusetzen.

Ebenso wenig haben es die Eltern im Griff, wenn sich die finanziellen Verhältnisse des beschenkten Kindes nach Übertragung der Immobilie drastisch verschlechtern und Gläubiger des Kindes auf die Immobilie als Zwangsvollstreckungsobjekt zugreifen.

Recht auf Rückübertragung im Vertrag vorbehalten

Schließlich sollten die Eltern auch immer eine Privatinsolvenz des Kindes in Betracht ziehen, in deren Folge der Insolvenzverwalter auf die Immobilie des Kindes zugreifen könnte.

Es gibt für die Eltern aber einen Weg, wie sie mit den vorstehenden potentiellen Problemen umgehen können, ohne schlaflose Nächte verbringen zu müssen.

Die Eltern müssen sich in dem Notarvertrag, mit dem die Immobilie auf das Kind übertragen werden soll, lediglich ein Rückübertragungsrecht für die Immobilie vorbehalten.

Unter welchen Voraussetzungen ein solches Rückübertragungsrecht von den Eltern ausgeübt werden darf, kann detailliert in dem Notarvertrag geklärt werden.

Nachträgliche Vereinbarung eines Rückübertragungsrechts ist unrealistisch

Wichtig ist dabei, dass sich die Eltern das Rückübertragungsrecht bereits in dem Übertragungsvertrag vorbehalten.

Auf eine nachträgliche Vereinbarung eines solchen Rechtes wird sich das beschenkte Kind nämlich in aller Regel nicht einlassen.

Wichtig ist ebenfalls, dass die Eltern ihr Rückforderungsrecht durch eine so genannte Vormerkung nach § 883 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) im Grundbuch absichern.

Ein vertragliches Rückforderungsrecht, das ohne eine solche Vormerkung im Grundbuch vereinbart wird, ist praktisch wertlos.

Wenn der notarielle Übertragungsvertrag zwischen Eltern und Kind eine mit einer Vormerkung flankierte Rückübertragungsklausel enthält, dann müssen sich die Eltern wegen Themen wie grober Undank, Suchtkrankheit oder Vermögensverfall des Kindes zumindest in Zusammenhang mit der Immobilie keine Sorgen machen.  

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