Der Verkehrswert einer Immobilie – Ein schillernder Begriff

  • Begriff des Verkehrswertes ist mehrdeutig
  • Begriff des Verkehrswertes wird im Gesetz definiert
  • Erblasser sollten klären, was sie mit dem Begriff des Verkehrswertes meinen

In Testamenten oder Erbverträgen taucht immer wieder der Begriff des „Verkehrswertes“ auf.

So versuchen Erblasser beispielsweise häufig, Zuwendungen an Dritte mit Hilfe des Begriffs des „Verkehrswertes“ näher zu definieren.

Nicht unüblich ist es zum Beispiel, wenn ein Erblasser in seinem Testament bestimmt, dass sich der Zahlungsanspruch eines Vermächtnisnehmers an dem „Verkehrswert“ einer bestimmten zum Nachlass gehörenden Sache zu orientieren hat.

Beliebt ist auch die Regelung, wonach einem von mehreren Erben vom Erblasser ein Übernahmerecht an einer bestimmten in den Nachlass fallenden Sache eingeräumt wird. Soweit ein Miterbe Interesse an einer bestimmten Nachlasssache hat, soll er, so die Vorstellung des Erblassers, das Recht haben, die Sache zum „Verkehrswert“ aus dem Nachlass zu erwerben.

Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?

So gut die Absichten eines Erblassers bei Verwendung des Begriffs „Verkehrswert“ im Einzelfall auch sein mögen, so streitträchtig ist dieser Begriff gerade in Verbindung mit Immobilien.

In der Praxis hat ein nicht juristisch vorgebildeter Erblasser bei Verwendung des Begriffs „Verkehrswert“ in aller Regel eine sehr konkrete Vorstellung von dem, was er will. Unter dem Begriff des „Verkehrswertes“ versteht der Erblasser im Normalfall den Wert, der zu einem bestimmten Zeitpunkt für einen bestimmten Gegenstand am Markt realisiert werden kann. Verkehrswert ist in diesem Fall für den Erblasser ein Synonym für „Marktpreis“ oder „Ist-Wert“.

Der Erblasser der den Begriff des „Verkehrswertes“ im Rahmen seiner Erbfolgeregelung aber in Zusammenhang mit Immobilien verwendet, muss allerdings beachten, dass der Begriff des „Verkehrswertes“ hier durchaus streitträchtig sein kann.

Soweit der Erblasser nämlich nicht klargestellt hat, was er unter dem Begriff des „Verkehrswertes“ der Immobilie versteht, spricht eine erhebliche Wahrscheinlichkeit dafür, dass die Beteiligten, je nach Interessenlage, eine jeweils sehr eigene Interpretation des Begriffs des „Verkehrswerts“ favorisieren.

Die Definition des Verkehrswertes im Gesetz

Der Ärger beginnt zumeist damit, dass die Beteiligten eine gesetzliche Definition des „Verkehrswertes“ im Gesetz entdecken.

Nach § 194 BauGB (Baugesetzbuch) gilt nämlich folgendes:

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Die Beteiligten stellen dann aber bald fest, dass diese von Juristen ersonnene Definition des „Verkehrswertes“ eines Grundstücks nur auf den ersten Blick eine objektive Einschätzung ermöglicht.

Verschiedene Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes

Nach näherer Beschäftigung mit den gesetzlichen Vorgaben und insbesondere der noch detailierteren Immobilienwertemittlungsverordnung (ImmoWertVO) wird klar, dass der Begriff des „Verkehrswertes“ alles andere als eine fixe und objektivierbare Größe ist.

Beteiligte können davon ausgehen, dass man von zwei verschiedenen Gutachtern, die man mit der Aufgabe betraut hat, den „Verkehrswert“ zu ermitteln, in aller Regel auch zwei manchmal sehr unterschiedliche Ergebnisse erhält.

Weiter weicht der durch Gutachten ermittelte „Verkehrswert“ fast immer - nach oben wie nach unten - von dem Kaufpreis ab, der aktuell am Markt erzielbar ist.

Mit ein Grund für diese Schwankungsbreite ist, dass Immobiliensachverständige nach § 8 ImmoWertVO grundsätzlich angehalten sind, verschiedene Wertermittlungsverfahren, zum Teil in Kombination, zur Ermittlung des Verkehrswertes zur Anwendung zu bringen.

So stehen den Gutachtern mit dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren und dem Sachwertverfahren insgesamt drei absolut unterschiedliche Wertermittlungsverfahren zur Auswahl, die alleine oder kombiniert angewendet zu manchmal doch überraschenden Ergebnissen führen.

Wenn es der Erblasser daher vermeiden will, dass sich seine Erben in diesem durchaus streitträchtigen Gemengenlage verlaufen, so sollte er sich nicht darauf beschränken, den Begriff des „Verkehrswertes“ zu verwenden, sondern der Nachwelt zwingend ein paar Hinweise hinterlassen, was er mit dem Begriff des „Verkehrswertes“ tatsächlich gemeint hat.

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