Immobilie durch Schenkung übertragen – Wie hoch ist die Schenkungsteuer?

Die Übertragung von Immobilien auf die nächste Generation steht in Deutschland nach wie vor hoch im Kurs.

Insbesondere in Anbetracht der vom Gesetz gewährten Steuerfreibeträge ist es auch grundsätzlich keine schlechte Idee, wenn sich die Elterngeneration bereits zu Lebzeiten von einem Teil ihres Vermögens trennt und nicht bis zum Erbfall wartet, bis dann das gesamte Familienvermögen auf die Kinder übertragen wird.

Kindern steht nach dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz ein Freibetrag in Höhe von je 400.000 Euro zu. Bis zu diesem Betrag können Eltern demnach Immobilien auf ein Kind übertragen, ohne dass das Finanzamt deswegen mit Steuerforderungen auf den Erwerber zukommen würde.

Nachdem der Steuerfreibetrag in Höhe von 400.000 Euro alle zehn Jahre in voller Höhe aufs Neue ausgeschöpft werden kann, bietet die lebzeitige Übertragung von Immobilienwerten eine nicht zu unterschätzende Möglichkeit, Steuern zu sparen.

Steuerklassen und Steuersätze sind bei Schenkung und Erbschaft grundsätzlich dieselben und können in den §§ 15 und 19 ErbStG nachgelesen werden.

Wie wird die Immobilie vom Finanzamt im Rahmen der Schenkung bewertet?

Um eine mögliche Steuerbelastung im Rahmen einer Schenkung einschätzen zu können, ist es für Schenker und Beschenkte hilfreich, die steuerlichen Rahmenbedingungen einer Schenkung zu kennen.

Grundsätzlich gilt nach § 10 Abs. 1 ErbStG (Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz), dass „die Bereicherung“ des Erwerbers als steuerpflichtiger Erwerb versteuert werden muss.

Die Bewertung des steuerpflichtigen Erwerbes bei der Schenkung von Immobilien richtet sich gemäß § 12 ErbStG grundsätzlich nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG).

Im Inland gelegene bebaute Grundstücke werden nach § 182 BewG je nach Art der Immobilie entweder im Vergleichswert-, im Ertragswert- oder im Sachwertverfahren bewertet.

Für Wohnungseigentum sowie für Ein- und Zweifamilienhäuser gilt das so genannte Vergleichswertverfahren, § 182 Abs. 2 BewG.

Danach gilt für die Bewertung von Wohnungseigentum sowie für Ein- und Zweifamilienhäuser nach § 183 Abs. 1 BewG folgendes:

Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Grundlage sind vorrangig die von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs mitgeteilten Vergleichspreise.

Boden- und Gebäudewert können dabei von den Finanzbehörden mittels zweier verschiedener Verfahren ermittelt werden:

Beim so genannten direkten Verfahren wird der Wert aus Verkaufsvorgängen vergleichbarer Grundstücke ermittelt. Beim indirekten Verfahren ergibt sich der Wert aus der Heranziehung von Vergleichsfaktoren, wie z.B. Grundstücksgröße, Wohnfläche und Baujahr.

Gutachterausschüsse erstellen Verkehrswertgutachten

Wenn man im Rahmen einer Immobilientransaktion den Wert der Immobilie und die damit verbundene steuerliche Belastung abschätzen will, kann man sich an den örtlich zuständigen Gutachterausschuss wenden.

Gegen Gebühr, deren Höhe abhängig vom Immobilienwert ist, erhält man vom Gutachterausschuss eine Bewertung des Immobilienwertes, die regelmäßig auch von den Finanzbehörden anerkannt wird.

Nachteil eines solchen Wertgutachtens ist, dass es zuweilen Monate dauert, bis der Gutachterausschuss das begehrte Wertgutachten erstellt.

Auch das Finanzamt gibt Auskunft zum Grundstückswert

Wer sich die Kosten für eine Bewertung durch den Gutachterausschuss sparen will, der kann sein Glück auch beim Finanzamt selber versuchen.

Nach § 89 Abs. 2 AO (Abgabenordnung) kann sich der Steuerbürger nämlich auch an das Finanzamt wenden und dort erfragen, in welcher Höhe bei der Schenkung einer konkret zu bezeichnenden Immobilie Schenkungsteuer anfallen wird.

Nach § 89 Abs. 2 AO gilt folgendes:

Die Finanzämter und das Bundeszentralamt für Steuern können auf Antrag verbindliche Auskünfte über die steuerliche Beurteilung von genau bestimmten, noch nicht verwirklichten Sachverhalten erteilen, wenn daran im Hinblick auf die erheblichen steuerlichen Auswirkungen ein besonderes Interesse besteht. Zuständig für die Erteilung einer verbindlichen Auskunft ist die Finanzbehörde, die bei Verwirklichung des dem Antrag zugrunde liegenden Sachverhalts örtlich zuständig sein würde.

Dabei ist allerdings zu berücksichtigen, dass die Erteilung einer verbindlichen Auskunft im Ermessen der Finanzbehörde steht.

Wer danach sein Glück beim Finanzamt versuchen will, kann nähere Einzelheiten zur verbindlichen Auskunft unter Nr. 3.5 zu § 89 im (im Internet abrufbaren) Anwendungserlass zur Abgabenordnung (AEAO) nachlesen.

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