Der Vorerbe schließt einen Mietvertrag über einen Nachlassgegenstand ab – Ist der Nacherbe an den Vertrag gebunden?

Hat der Erblasser in seinem Testament eine Vor- und Nacherbschaft angeordnet, dann kommt es zwangsläufig bei Eintritt der Nacherbschaft zu rechtlichen Berührungspunkten zwischen Vor- und Nacherbe. Der Vorerbe wird ja zunächst mit Eintritt des Erbfalls vollwertiger Erbe des Erblassers und kann in den vom Gesetz und dem Erblasser gesetzten Grenzen über den Nachlass verfügen.

Dem Grunde nach geht das Gesetz davon aus, dass der Vorerbe während der Zeit der Vorerbschaft die Nutzungen aus der Erbschaft erhält, während dem Nacherbe nach Eintritt der Nacherbschaft die Substanz des Nachlasses zukommen soll.

Wenn es aber dem Vorerben obliegt, den Nachlass während der Zeit der Vorerbschaft zu nutzen, dann liegt es nahe, dass der Vorerbe Miet- oder Pachtverträge über einzelne Nachlassgegenstände abschließt und die Miet- oder Pachteinnahmen für sich vereinnahmt. Der Nacherbe ist an diesen Vorgängen zunächst einmal nicht beteiligt. Weder muss er um Erlaubnis gefragt werden, ob solche Verträge vom Vorerben überhaupt abgeschlossen werden dürfen noch hat er Einfluss auf den konkreten Inhalt der Verträge.

Umso interessanter ist für den Nacherben die Beantwortung der Frage, ob er nach Eintritt des Nacherbfalls an diese für ihn vollkommen fremden Vertragsverhältnisse gebunden ist.

Das Gesetz regelt diese Frage in § 2135 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Danach gilt für den Fall, dass der Vorerbe ein zur Erbschaft gehörendes Grundstück oder Schiff vermietet oder verpachtet hat, über einen Verweis auf das Nießbrauchsrecht (§ 1056 BGB) die mietvertragliche Vorschrift des § 566 BGB. § 566 BGB trägt wiederum die Überschrift „Kauf bricht nicht Miete“ und regelt den Eintritt eines neuen Eigentümers in ein für ihn fremdes Mietverhältnis, das der Voreigentümer mit einem Mieter eingegangen ist.

Für den Nacherben bedeutet dies, dass er mit dem Nacherbfall zu den vom Vorerben ausgehandelten Konditionen in vom Vorerben abgeschlossene Miet- oder Pachtverträge über Grundstücke (also auch Häuser oder Wohnungen) eintritt. Er wird neuer Vermieter oder Verpächter, hat gegen den Mieter zukünftig Anspruch auf Miete oder Pacht und muss aber auch seinen Verpflichtungen als Vermieter oder Verpächter insbesondere zur Gebrauchsüberlassung der vermieteten Sache nachkommen.

Es tritt hinsichtlich vermieteter Häuser, Wohnungen und Grundstücke, die von der Vor- und Nacherbschaft betroffen sind, also mit Nacherbfall der gleiche Effekt ein, wie wenn der Nacherbe den Vorerben kraft Testament oder gesetzlicher Erbfolge beerbt hätte. Der Nacherbe tritt in Verträge des Vorerben ein.

Als Ausgleich für diesen automatischen Vertragsübergang steht dem Nacherben nach § 1056 Abs. 2 BGB das Recht zu, das Miet- oder Pachtverhältnis über das Grundstück oder das Schiff unter Berücksichtigung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen.

Die Beschränkung der Rechtsfolge des automatischen Vertragsübergangs in § 2135 BGB auf Grundstücke und Schiffe besagt aber auch gleichzeitig, dass der Nacherbe in andere vom Vorerben abgeschlossene Miet- und Pachtverhältnisse nicht eintritt. Bezieht sich der vom Vorerben abgeschlossene Mietvertrag also auf bewegliche Sachen, z.B. ein Auto oder einen Bagger, dann ist der Nacherbe an den vom Vorerben abgeschlossenen Vertrag grundsätzlich nicht gebunden und kann das vermietete Auto oder den Bagger, dessen Eigentümer er ja ist, vom Mieter auch ohne jede Kündigung herausverlangen. Der mit diesem Anspruch konfrontierte Mieter hat dann gegebenenfalls einen Schadensersatzanspruch gegen den Vorerben (oder dessen Rechtsnachfolger), da der an sich wirksame Mietvertrag vom Vorerben nicht ordentlich erfüllt wird.

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