Schutz des Nacherben vor Grundstücksverfügungen des Vorerben

• Vorerbe soll Nachlass nutzen, nicht entwerten
• Vorerbe kann grundsätzlich nicht über Nachlassimmobilien verfügen
• Erblasser kann dem Vorerben erlauben, auch Nachlassimmobilien zu verkaufen

Hat der Erblasser in seinem Testament oder Erbvertrag einen Vor- und einen Nacherben benannt, dann ist diese Anordnung für den Vorerben mit zahlreichen Beschränkungen in seiner Handlungsfreiheit verbunden.

Der Vorerbe wird zwar „echter“ Erbe, kann aber mit seiner Erbschaft nicht nach Belieben verfahren.

Im Gesetz sind bei angeordneter Vor- und Nacherbschaft zahlreiche Schutzvorschriften zugunsten des Nacherben vorgesehen. Durch diese Vorschriften soll sichergestellt werden, dass der Nachlass bei Eintritt des Nacherbfalls (regelmäßig der Tod des Vorerben) tatsächlich bei dem vom Erblasser eingesetzten Nacherben ankommt.

Vorerbe verwahrt die Erbschaft für den Nacherben

Der Vorerbe soll daran gehindert werden, die ihm zunächst zufallende Erbschaft „durchzubringen“ und das Erbrecht des Nacherben auf diesem Weg wirtschaftlich zu entwerten.

Eine zentrale Schutzvorschrift zugunsten des Nacherben findet sich in § 2113 Absatz 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Danach sind Verfügungen des Vorerben über Grundstücke und Immobilien unwirksam, wenn sie das Recht des Nacherben beeinträchtigen würden.

Dem Vorerben ist es also nach dieser Vorschrift verwehrt, Grundeigentum dauerhaft auf einen Dritten zu übertragen oder das im Nachlass befindliche Grundeigentum – beispielsweise mit einer Grundschuld – auch nur zu belasten oder inhaltlich zu ändern.

Erwirbt man vom Vorerben eine Immobilie, dann gibt es im Nacherbfall Probleme

Der Vorerbe kann demnach zwar mit einem Dritten einen Kaufvertrag über ein zum Nachlass gehörendes Grundstück abschließen, er kann diesen Vertrag allerdings nicht auf Dauer erfüllen, indem er das Eigentum endgültig auf den Käufer überträgt.

Tritt nämlich (bei Ableben des Vorerben) der Nacherbfall ein, dann wird geprüft, ob das Recht des Nacherben durch die Transaktion des Vorerben beeinträchtigt bzw. vereitelt würde. Maßstab für die Einschätzung, ob eine Beeinträchtigung des Nacherben vorliegt, sind alleine rechtliche Aspekte.

Es kommt ausdrücklich nicht darauf an, ob der Vorerbe etwa mit dem Verkauf des Grundstücks ein vorteilhaftes Geschäft gemacht hat oder der Verkaufserlös sich noch im Nachlass befindet. Entscheidend für die Frage, ob der Nacherbe beeinträchtigt ist, sind alleine die rechtlichen Umstände.

Nacherbe muss die Veräußerung der Immobilie nicht hinnehmen

Es liegt auf der Hand, dass die Rechtsposition des Nacherben dadurch geschmälert ist, indem er mit Eintritt des Nacherbfalls nicht mehr Eigentümer eines Grundstücks ist oder die Immobilie mit einem Grundpfandrecht zu Gunsten eines Dritten belastet ist.

Stimmt der Nacherbe der ihn beeinträchtigenden Verfügung des Vorerben nicht nachträglich zu, was er jederzeit machen kann, dann ist die Verfügung gegenüber jedermann und natürlich auch gegenüber dem Nacherben absolut unwirksam. Der Nacherbe kann also in den vorgenannten Beispielsfällen die Rückübertragung des Eigentums an dem Grundstück oder die Löschung der Belastung mit der Grundschuld verlangen.

Im Grundbuch wird der Schutzmechanismus zugunsten des Nacherben dadurch verwirklicht, indem dort ein so genannter Nacherbenvermerk eingetragen wird, § 51 GBO (Grundbuchordnung). Ein etwaiger Erwerber ist also durch den Nacherbenvermerk hinreichend gewarnt und kann sich darauf einrichten, dass das Grundstücksgeschäft, das er mit dem Vorerben tätigt, möglicherweise nicht von Dauer ist.

Erblasser kann den Vorerben von Beschränkungen befreien

Der Erblasser hat es freilich in der Hand, dem Vorerben auch bei Grundstücksgeschäften etwas mehr Spielraum einzuräumen. So kann der Erblasser in seinem Testament oder Erbvertrag nach § 2136 BGB anordnen, dass er den Vorerben von den Beschränkungen des § 2113 Abs. 1 BGB befreit. Hat der Erblasser eine solche Befreiung angeordnet, kann der Vorerbe auch – dauerhaft wirksam – entgeltlich über zum Nachlass gehörende Grundstücke verfügen.

Der von der Vorschrift des § 2113 Abs. 1 BGB nicht befreite Vorerbe kann wirtschaftlichen Nutzen aus einer Nachlassimmobilie vorzugsweise durch Vermietung oder Verpachtung ziehen. Tritt der Nacherbfall ein, ist der Nacherbe an solche Mietverträge zwar gebunden, kann sie aber mit gesetzlicher Kündigungsfrist kündigen, §§ 2135, 1056, 573c BGB.

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