Erblasser will im Erbfall eine Immobilie an eine bestimmte Person weitergeben – Wie kann man das regeln?

  • Im Testament oder Erbvertrag das Schicksal der Immobilie regeln
  • Teilungsanordnung oder Vorausvermächtnis können die Verhältnisse klären
  • Durch eine Vor- und Nacherbschaft kann die Immobilie an mehrere Generationen weitergegeben werden

Zu den größten Vermögenswerten im Rahmen einer Erbschaft gehören oft Immobilien.

Dabei ist es dem Erblasser häufig wichtig, dass die Immobilie im Falle seines Ablebens an eine ganz bestimmte Person weitergegeben wird.

Die Motivation des Erblassers kann dabei sein, einer bestimmten Person die Nutzung der Immobilie zu Wohnzwecken zu ermöglichen, die wirtschaftliche Versorgung der begünstigten Person oder schlicht der Wunsch, dass die Immobilie in die nach Auffassung des Erblassers besten Hände kommt.

Es gibt verschiedene Wege, eine Immobilie im Erbfall auf eine andere Person zu übertragen. In vielen Fällen ist grundlegende Voraussetzung, dass der Erblasser ein Testament oder einen Erbvertrag errichtet und dort die Weitergabe der Immobilie regelt.

Gesetzliche Erbfolge kann zu Streit unter mehreren Erben führen

Verfasst der Erblasser hingegen kein Testament und verlässt er sich damit auf die gesetzliche Erbfolge, dann geht sein komplettes Vermögen im Erbfall auf seine gesetzlichen Erben über. Hat der Erblasser mehr als nur einen gesetzlichen Erben, dann ist im Falle der gesetzlichen Erbfolge mehr als nur eine Person an der Immobilie beteiligt.

Können sich mehrere gesetzliche Erben nach dem Erbfall über das weitere Schicksal der Immobilie nicht einigen, bleibt oft nur der Weg der Versteigerung der Immobilie.

Um eine solche zwangsweise Auseinandersetzung unter mehreren Erben zu vermeiden, sollte der Erblasser noch zu Lebzeiten aktiv werden und ein Testament verfassen.

Sieht der Erblasser in seinem Testament nur einen Erben vor, dann ist auf diesem Weg sichergestellt, dass im Erbfall auch die Immobilie – neben dem sonstigen Vermögen des Erblassers – nur an den einen Erben geht.

Teilungsanordnung oder Vorausvermächtnis begünstigen einen Erben

Will der Erblasser aber mehr als nur einen Erben in seinem Testament benennen, gleichzeitig aber sicherstellen, dass die Immobilie bei nur einem der Erben ankommt, dann kann der Erblasser in seinem Testament eine so genannte Teilungsanordnung oder ein Vorausvermächtnis anordnen.

Mit einer Teilungsanordnung weist der Erblasser die Immobilie einem bestimmten Erben zu. Dieser Erbe hat im Erbfall einen Anspruch gegen seine Miterben, dass ihm die fragliche Immobilie im Rahmen der Nachlassteilung zugewiesen wird. Hat die Immobilie einen höheren Wert als der Erbteil des betroffenen Erben, dann muss dieser Erbe an die Miterben einen Ausgleich bezahlen.

Eine solche Ausgleichspflicht gibt es beim so genannten Vorausvermächtnis nicht. Auch ein Vorausvermächtnis verschafft dem dort Begünstigten einen Anspruch gegen die Miterben auf Überlassung und Übereignung der konkreten Immobilie. Ein Vorausvermächtnis verschafft dem Begünstigten aber zusätzlich zu seinem Erbteil einen Vermögensvorteil. Eine Anrechnung auf den Erbteil findet ebenso wenig wie eine Ausgleichung unter mehreren Erben statt. 

Vermächtnisanordnung statt Erbeinsetzung

Eine weitere Variante zur Weitergabe einer bestimmten Immobilie besteht in der Aussetzung eines Vermächtnisses zugunsten einer bestimmten Person. Der Erblasser muss die Immobilie nicht zwangsläufig an einen Erben weitergeben.

Der Erblasser kann sich vielmehr beispielsweise auch dafür entscheiden, die Personen A und B in seinem Testament als Erben einzusetzen und in dem Testament zugunsten einer Person C ein Vermächtnis anzuordnen.

Gegenstand des Vermächtnisses ist dann im Erbfall der Anspruch der Person C gegen die Erben A und B auf Übereignung der Immobilie.

Vor- und Nacherbschaft begünstigt mehrere Erbengenerationen

Schließlich sollte der Erblasser bei der Planung seiner Erbfolge auch die Konstruktion einer so genannten Vor- und Nacherbfolge im Auge behalten.

Mit Hilfe einer Vor- und Nacherbfolge kann man sein Vermögen über mehrere Generationen hinweg weitergeben. So kann man zum Beispiel in seinem Testament anordnen, dass im Erbfall eine Immobilie zunächst von der Ehefrau als Vorerbin geerbt wird.

Setzt man als Nacherben beispielsweise ein Kind oder Enkelkind ein, dann geht das Eigentum an der Immobilie mit dem Tod der Ehefrau und Vorerbin an den im Testament benannten Nacherben weiter.

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