Testamentsvollstreckung und das Grundbuch

Hat sich der Erblasser dazu entschlossen, in seinem Testament eine Testamentsvollstreckung anzuordnen, dann hat dies für die Erben nicht unbeträchtliche Konsequenzen. Für die Dauer der Testamentsvollstreckung ist der Erbe nämlich in diesem Fall von der Verwaltung des Nachlasses und von der Verfügung über einzelne Nachlassgegenstände ausgeschlossen, §§ 2205, 2211 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).

Dieses exklusive und den Erben ausschließende Verfügungsrecht des Testamentsvollstreckers bezieht sich auch auf Immobilien, die zum Nachlass gehören. Während der Zeit der Testamentsvollstreckung kann also nur der Vollstrecker und nicht der Erbe ein Grundstück verkaufen und das Eigentum an dem Grundstück an einen Dritten übertragen.

Nachdem man es einer Immobilie im Regelfall nicht ansieht, wer deren verfügungsberechtigter Eigentümer ist, gibt im deutschen Recht das bei den Amtsgerichten geführte Grundbuch Auskunft über die Frage, wem welches Grundstück gehört. Ebenso werden Rechtsänderungen an einer Immobilie im Grundbuch vollzogen.

Im Falle einer im Rahmen einer Erbschaft angeordneten Testamentsvollstreckung muss der Rechtsverkehr auch darüber informiert werden, dass der Erbe als Eigentümer in seiner Verfügungsgewalt über das Grundstück beschränkt ist. Gleichwohl der Erbe ja als Rechtsnachfolger des Erblassers neuer Eigentümer des Grundstücks wird, kann er nach § 2211 BGB nicht über das Grundstück verfügen.

Um hier grundbuchrechtliche Klarheit zu schaffen, sieht § 52 GBO (Grundbuchordnung) vor, dass gleichzeitig mit der Eintragung des Erben als neuem Eigentümer in das Grundbuch dort von Amts wegen in Abteilung II des Grundbuches einzutragen ist, dass für das Grundstück Testamentsvollstreckung angeordnet ist.

Es wird dabei im Grundbuch der Testamentsvollstrecker nicht namentlich erwähnt, sondern lediglich der Umstand aufgenommen, dass Testamentsvollstreckung angeordnet ist. Dies ergibt sich entweder aus dem vom Erben beantragten Erbschein oder auch aus einem notariellen Testament mitsamt Eröffnungsprotokoll.

Will der Testamentsvollstrecker im Rahmen der ihm vom Erblasser übertragenen Befugnisse über ein Nachlassgrundstück verfügen, so hat er seine Rechte gegenüber dem Grundbuchamt regelmäßig durch Vorlage eines Testamentsvollstreckerzeugnisses, § 2368 BGB, nachzuweisen.

Nachdem es dem Testamentsvollstrecker regelmäßig verwehrt ist, einzelne Nachlassgegenstände zu verschenken, prüft das Grundbuchamt bei einem vom Testamentsvollstrecker initiierten Grundstücksgeschäft auch dessen Entgeltlichkeit. Der Testamentsvollstrecker muss also gegenüber dem Grundbuchamt nachweisen, dass er für eine Nachlassimmobilie, die er auf einen Dritten zu übertragen wünscht, auch eine Gegenleistung erhält. In der Regel wird dieser Nachweis der Entgeltlichkeit vom Testamentsvollstrecker durch die Vorlage eines entsprechenden Vertrages mit dem Erwerber geführt.

Wird gegenüber dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO durch eine öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen, dass die Testamentsvollstreckung beendet oder das fragliche Grundstück aus der Testamtensvollstreckung ausgeschieden ist, so wird der Testamentsvollstreckervermerk aus dem betroffenen Grundbuchblatt gelöscht.

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