Die Steuerbefreiung für vermietete Wohnimmobilien
Durch die zum 01.01.2009 in Kraft getretene Reform der Erbschaftsteuer wird Grundvermögen durch die Änderungen des Bewertungsgesetzes im Vergleich zum alten Recht höher bewertet. Die steuerliche Belastung jedes einzelnen Erben oder Schenkungsempfängers ist danach durch die Erbschaftsteuerreform gestiegen.
Dieser Tendenz wollte der Gesetzgeber durch den ebenfalls im Rahmen der Reform neu eingeführten § 13 c ErbStG entgegenwirken. Kern des Regelungsinhaltes des neuen § 13 c ErbStG ist, dass vermietete Wohnimmobilien, die sich im Nachlass befinden, im Rahmen der Besteuerung nicht mit ihrem vollen sondern lediglich mit 90% ihres Wertes anzusetzen sind.
Voraussetzung für diese partielle Steuerbefreiung ist, dass die Immobilie
- zu Wohnzwecken vermietet ist,
- sich in Deutschland, der Europäischen Union oder in einem Land des Europäischen Wirtschaftsraums befindet, und
- nicht zum begünstigten Betriebsvermögen oder begünstigten Vermögen eines Betriebes der Land- und Fortwirtschaft nach § 13 a ErbStG gehört.
Welcher Art die Mietimmobilie ist, ist für die Steuerbefreiung einerlei. Wenn zum Nachlass also vermietete Ein- oder Mehrfamilienhäuser oder auch nur eine zu Wohnzwecken vermietete Eigentumswohnung gehören, können die Erben von der 10%igen Steuerbefreiung profitieren.
Hingegen ist der § 13 c ErbStG nicht einschlägig, wenn einem Dritten die Nutzung einer zum Nachlass gehörenden Wohnimmobilie entgeltlos erlaubt wurde und ebenso wenig kann die Steuerbefreiung des § 13 c ErbStG in Anspruch genommen werden, wenn man die Immobilie für eigene Wohnzwecke selber bewohnt.
Wird die vermietete Immobilie vom Mieter nur untergeordnet auch für andere als Wohnzwecke genutzt, so ist dies für die Steuerbefreiung des § 13 c ErbStG unschädlich.
Eine Pflicht zum längerfristigen Behalten der Nachlassimmobilie oder eine Verpflichtung zur weiteren Vermietung zu Wohnzwecken besteht ausdrücklich nicht.
Der 10%ige Abschlag bei der Besteuerung kann auch dann in Anspruch genommen werden, wenn die Wohnimmobilie im maßgeblichen Zeitpunkt des Erbfalls nicht vermietet war, weil zum Beispiel ein neuer Mieter gesucht wurde.
Die Steuerbefreiung des § 13 c ErbStG kann weiter dann nicht in Anspruch genommen werden, wenn er das Nachlassgrundstücke auf Grund einer letztwilligen Verfügung des Erblassers oder einer rechtsgeschäftlichen Verfügung des Erblassers auf einen Dritten übertragen muss.
Soweit also das Nachlassgrundstück zum Beispiel aufgrund einer Teilungsanordnung oder eines Vermächtnisses an einen Dritten übertragen werden muss, kann die Steuerbefreiung des § 13 c ErbStG durch die übertragenden Erben nicht geltend gemacht werden. Dies gilt auch dann, wenn die fragliche Immobilie im Rahmen einer Erbauseinandersetzung zeitnah nach dem Erbfall auf einen Dritten übertragen wird.
Nähere Einzelheiten zur Anwendung des § 13 c ErbStG enthält die Erbschaftsteuerrichtlinie 2011.
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