Die erbschaftsteuerliche Bewertung von Immobilien

§ 10 Abs. 1 ErbStG (Erbschaftsteuer- und Schenkungsgesetz) bestimmt, dass als Grundlage für die Besteuerung eines Erben, Pflichtteilsberechtigten oder Vermächtnisnehmers die „Bereicherung des Erwerbers“ gilt.

Um feststellen zu können, ob diese dem Erwerber zufallende Bereicherung im konkreten Einzelfall überhaupt der Besteuerung unterliegt, ob der Erwerb sich innerhalb der gesetzlichen Freibeträge bewegt oder mit welchem Prozentsatz der steuerpflichtige Erwerb im Zweifel belastet wird, muss das, was der Erbe, Vermächtnisnehmer oder Pflichtteilsberechtigte erhält, von den Finanzbehörden bewertet werden. Hierfür wird auf die Bestimmungen des Bewertungsgesetzes zurückgegriffen, die durch Vorschriften in § 12 ErbStG konkretisiert und ergänzt werden.

Die Vererbung von Immobilien nimmt dabei bei der Erbschaftsteuer – und damit auch bei der Bewertung – eine herausragende Stellung ein. Mit Stand 2004 kam eine Schätzung der Verwaltung auf einen Bestand von rund 27 Millionen Grundstücken in Deutschland, von denen jedes Jahr rund 1 Million kraft Erbfolge oder Schenkung den Eigentümer wechseln dürften. Immobilien repräsentieren dabei ca. ein Drittel des in Deutschland jedes Jahr vererbten Vermögens.

Seit der Reform der Erbschaftsteuer vom 01.01.2009 ist bei der Bewertung eines Grundstücks, das nicht zum Betriebsvermögen oder zu land- und forstwirtschaftlichem Vermögen gehört, der Verkehrswert zugrunde zulegen, § 177 BewG (Bewertungsgesetz). Zur Ermittlung dieses Verkehrswertes stehen vier verschiedene Verfahren zur Verfügung.

Unbebaute Grundstücke werden nach § 179 BewG nach dem Bodenwertverfahren bewertet. Die hierbei entscheidenden Bodenrichtwerte (Preis je qm) werden von bei Gemeinden oder Städten gebildeten selbstständigen und unabhängigen Gutachterausschüssen ermittelt und den Finanzämtern mitgeteilt. Diese Bodenrichtwerte sind in vielen Bundesländern (zum Teil kostenpflichtig) bereits im Internet abrufbar.

Der Wert bebauter Grundstücke wird nach § 182 BewG nach dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren ermittelt. Dabei soll für Wohnungseigentum, Teileigentum und Ein- und Zweifamilienhäuser das Vergleichswertverfahren angewendet werden, Mietwohn- und Geschäftsgrundstücke nach dem Ertragswertverfahren und sonstige Grundstücke oder Grundstücke, für die kein Vergleichswert ermittelt werden kann, nach dem Sachwertverfahren bewertet werden.

Bei der Bewertung nach dem Vergleichswertverfahren sind Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke heranzuziehen, § 183 BewG. Dies dürfte in erster Linie bei Eigentumswohnungen zu praktikablen Ergebnissen führen, sind doch Ein- oder Zweifamilienhäuser aufgrund ihrer individuellen Ausstattung und Merkmale kaum miteinander vergleichbar.

Das Ertragswertverfahren sieht vor, dass der Reinertrag des Grundstücks zu ermitteln ist, § 185 BewG. Dabei sind die Einkünfte aus dem Grundstück (Miet- oder Pachteinnahmen) um Bewirtschaftungskosten zu reduzieren. Dieser jährliche Reinertrag ist dann mit einem Vervielfältiger, der sich aus § 16 Abs. 3 WertV ergibt, zu kapitalisieren.

Mit Hilfe des Sachwertverfahrens werden vorzugsweise solche Grundstücke taxiert, die nicht zur Erzielung von Rendite, sondern zur Eigennutzung erworben wurden. Hierbei wird auf die Herstellungskosten des Gebäudes abgestellt, von denen eine Alterswertminderung abzuziehen ist, § 190 BewG.

Nähere Einzelheiten zu den vorgenannten Bewertungsverfahren enthält die Wertermittlungsverordnung (WertV).

Im Ausland gelegener Grundbesitz unterliegt mit seinem Verkehrswert der Besteuerung, § 31 BewG.

Zu berücksichtigen ist bei der Besteuerung des Immobilienerwerbes immer, dass es dem Steuerpflichtigen jederzeit offen steht, dem Finanzamt gegenüber nachzuweisen, dass der Verkehrswert des einzelnen Grundstücks niedriger ist, als vom Finanzamt im Rahmen der Bewertung ermittelt, § 198 BewG. Diesen Nachweis wird man gegenüber dem Finanzamt regelmäßig durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder eine Stellungnahme des örtlich zuständigen Gutachterausschusses (§ 192 BauGB) zu führen haben. Nach R 163 Abs. 2 der derzeit gültigen Erbschaftsteuerrichtlinie 2003 kann auch ein innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Besteuerungszeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Kaufpreis als Nachweis für einen niedrigeren Verkehrswert gegenüber dem Finanzamt angeführt werden.

Die Richtlinie gibt vor, dass die Finanzverwaltung diesen Wert regelmäßig ohne Wertkorrekturen als Grundstückswert festzustellen hat.

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