Der Verkehrswert einer Immobilie – Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt?

  • Verschiedene Bewertungsmethoden führen zu unterschiedlichen Ergebnissen
  • Sachverständiger hat einen Beurteilungsspielraum
  • Gerichte überprüfen und korrigieren Wertgutachten für Immobilien

Häufig muss in erbrechtlichen Angelegenheiten geklärt werden, welchen Wert eine bestimmte Immobilie hat.

Diese Frage interessiert Erben genauso häufig wie Pflichtteilsberechtigte oder Vermächtnisnehmer.

Manchmal können sich die Beteiligten problemlos auf einen bestimmten Wert einer Nachlassimmobilie einigen. Ein Blick in die einschlägigen Immobilien-Internetbörsen verschafft den Betroffenen dabei einen ersten groben Überblick.

Mit etwas gutem Willen lässt sich dann ein Wert der Immobilie fixieren, mit dem alle leben können.

Komplizierter wird es regelmäßig dann, wenn die Beteiligten unterschiedliche Interessen haben.

Hat es ein Erbe beispielsweise mit einem Pflichtteilsberechtigten zu tun, dann wird der Erbe zu dem Wert einer Immobilie eine gänzlich andere (und regelmäßig niedrigere) Einschätzung haben, als der Pflichtteilsberechtigte.

Gutachten soll Rechtsfrieden herstellen

Wenn hier zwei (Einschätzungs-) Welten aufeinander prallen, dann hilft in aller Regel nur ein Gutachten, um die Lage zu befrieden.

Man muss als Beteiligter an einem Streit um die zutreffende Einschätzung des Wertes einer Immobilie allerdings wissen, dass auch ein für die Wertermittlung von Immobilien von einer Industrie- und Handelskammer öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger kein unparteiischer Richter ist.

Derjenige, der dem Sachverständigen den Auftrag zur Erstellung des Gutachtens gibt, weist den Sachverständigen natürlich in aller Regel darauf hin, zu welchem Zweck er das Gutachten benötigt.

So wird beispielsweise ein Erbe im Pflichtteilsstreit dem Gutachter nicht mit auf den Weg geben, dass er sich über einen möglichst hoch eingeschätzten Immobilienwert freut.

Der Erbe wird vielmehr dezent darauf hinweisen, dass der Gutachter den ihm zur Verfügung stehenden Spielraum nutzen möge, um zu einem möglichst niedrigen Immobilienwert zu kommen.

Sachverständiger hat Beurteilungsspielraum

Und selbstverständlich haben es Sachverständige in der Hand, den Wert einer Immobilie im Interesse ihres Auftraggebers höher oder auch niedriger festzulegen.

Dieser Beurteilungsspielraum von Sachverständigen beginnt schon mit der Auswahl des im konkreten Fall anzuwendenden Wertermittlungsverfahrens.

Grundsätzlich stehen dem Sachverständigen zur Ermittlung eines Immobilienwertes nämlich drei verschiedene Wertermittlungsverfahren zur Verfügung: Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Welches dieser unterschiedlichen Verfahren im konkreten Fall zum Einsatz kommen soll, gibt das Gesetz grundsätzlich nicht verbindlich vor.

Das Gesetz schreibt keine bestimmte Methode zur Wertermittlung vor

Nach § 8 Abs. 1 S. 2 ImmoWertV (Wertermittlungsverordnung) gilt nämlich folgendes:

Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen. 

Eine bestimmte Wertermittlungsmethode ist dem Gutachter im konkreten Fall damit ausdrücklich nicht vorgeschrieben.

Der Gutachter hat vielmehr die Methode einzusetzen, mit deren Hilfe der „volle Gegenwert“ für die betroffene Immobilie erfasst wird. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes hat allerdings eine Wertermittlungsmethode auszuscheiden, die „das Wertbild verzerrt“.

Zum 01.01.2022 tritt dabei die neue Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in Kraft. In dieser Verordnung wurde das Wertermittlungsrecht für Immobilien insgesamt neu geregelt. Die neue Verordnung ist auch von Sachverständigen konsequent anzuwenden.

Gerichte greifen im Zweifel ein

Die Frage, ob der Gutachter die richtige Wertermittlungsmethode angewendet hat, ist eine Rechtsfrage, die in vollem Umfang von den Gerichten überprüft werden kann.

So ist die in Pflichtteilsstreitigkeiten häufig anzutreffende Strategie des Erben, eine Immobilie mit Hilfe des Ertragswertverfahrens möglichst geringwertig zu taxieren, vor dem Hintergrund einer stets drohenden gerichtlichen Überprüfung des Gutachtens am Ende oft nicht von Erfolg gekrönt.

Kommt eine auf Grundlage des Ertragswertverfahrens vorgenommene Bewertung einer Immobilie nämlich zu einem absolut weltfremden Ergebnis, dann kann diese Bewertung jederzeit von einem Gericht kassiert und deutlich nach oben korrigiert werden.

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