Immobilie im Nachlass? Wie entgeht man der Erbschaftsteuer?

• Vorweggenommene Erbfolge nutzen
• Eigennutzung des Familienheims spart Steuer
• Stundung der Steuer beim Finanzamt beantragen

Die Immobilienpreise in Deutschland haben sich während der letzten Jahre rasant nach oben entwickelt.

Vor allem in den Ballungsräumen sind die Preise für Wohnimmobilien seit 2007 um rund 50 Prozent gestiegen.

Von dieser Entwicklung sind aber nicht nur die Bevölkerungsteile betroffen, die auf der Suche nach bezahlbarem Wohnraum sind.

Spätestens wenn ein Erbfall eintritt und sich das Erbschaftsteuerfinanzamt für den Wert der Nachlassimmobilie zu interessieren beginnt, müssen auch die Eigentümer einer Immobilie feststellen, dass die enorme Wertsteigerung der Immobilie auch Schattenseiten hat.

Zwar gewährt das deutsche Erbschaftsteuerrecht für nahe Familienangehörige großzügige Steuerfreibeträge. So muss der Ehepartner des Erblassers beispielsweise auf eine Erbschaft bis zu einer Höhe von 500.000 Euro keine Steuern bezahlen. Und Kinder des Erblassers bleiben bei einer Erbschaft bis zu einer Höhe von 400.000 Euro von der Erbschaftsteuer befreit.

Wenn sich im Nachlass aber beispielsweise eine in München Bogenhausen oder in Hamburg Blankenese gelegene 3-Zimmer-Wohnung befindet, dann sind die Erbschaftsteuerfreibeträge schnell erschöpft.

Vorweggenommene Erbfolge spart Steuer

Wenn sich Erblasser und potentieller Erbe bereits zu Lebzeiten des Erblassers die Steuerproblematik erkennen, können sie reagieren.

In Frage kommt hier beispielsweise die lebzeitige Übertragung der Immobilie vom zukünftigen Erblasser auf den Erben. Erfolgt die Übertragung der Immobilie im Wege der Schenkung, dann fällt bei diesem Vorgang Schenkungsteuer an.

Für die Schenkungsteuer gelten grundsätzlich die gleichen Steuersätze und die gleichen Freibeträge wie sie auch bei der Erbschaftsteuer zur Anwendung kommen. Vor diesem Hintergrund ist mit einer lebzeitigen Übertragung von Immobilienvermögen daher zunächst nicht viel gewonnen.

Wenn sich der Erblasser als Schenker im Rahmen der Transaktion aber beispielsweise ein lebenslanges Nießbrauchrecht an der Immobilie vorbehält, dann mindert dies die vom Beschenkten zu versteuernde Bereicherung.

Zur Bemessung der Schenkungsteuer muss dann von dem Wert der Immobilie der Wert des Nießbrauchs abgezogen werden. Nur das verbleibende Delta unterliegt der Besteuerung. Verbleibt dieser Betrag unter den Steuerfreibeträgen, muss der Beschenkte gar keine Schenkungsteuer bezahlen.

Eigennutzung des Familienheims nach Erbfall

Haben es die Beteiligten verpasst, zu Lebzeiten des Erblassers eine Minimierung der Steuerbelastung umzusetzen, so kann auch nach dem Eintritt des Erbfalls für eine Steuerersparnis gesorgt werden.

Eine Steuerbefreiung kommt nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b und c ErbStG nämlich immer dann in Frage, wenn eine Immobilie bis zum Erbfall vom Erblasser als Wohnsitz genutzt wurde und diese Wohnnutzung vom Ehepartner bzw. den Kindern des Erblassers nach dem Erbfall fortgesetzt wird.

Im Falle der Weiternutzung der Immobilie über einen Zeitraum von zehn Jahren entfällt die Erbschaftsteuer komplett.

Die Befreiung der Kinder im Falle der Weiternutzung ist vom Gesetzgeber dabei auf eine Wohnfläche der Immobilie bis zu 200 qm begrenzt worden. Die Fläche, die über die 200 qm hinausgeht, muss demnach versteuert werden.

Stundung der Steuer beim Finanzamt beantragen

Schließlich haben Erben nach § 28 Abs. 3 ErbStG die Möglichkeit, beim Finanzamt beim Erwerb von Wohngrundstücken eine zinslose Stundung der Erbschaftsteuer von bis zu 10 Jahren zu beantragen, wenn die Erbschaftsteuer anderenfalls nur durch eine Veräußerung der Immobilie aufgebracht werden könnte.

Stundung bedeutet, dass die Steuer zwar nicht erlassen wird, sie vom Steuerpflichtigen aber nicht sofort zu zahlen ist.

Die Stundung endet jedenfalls dann, wenn die Immobilie verschenkt oder veräußert wird.

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