Immobilie übertragen und Wohnrecht vereinbaren – Worauf muss man achten?

  • Es gibt ein schuldrechtliches und ein dingliches Wohnrecht an einer Immobilie
  • Ein nur schuldrechtliches Wohnrecht kann jederzeit beendet werden
  • Ein dingliches Wohnrecht ist im Grundbuch eingetragen

Nicht selten wird das Eigentum an einer Immobilie unter Vorbehalt eines Wohnrechtes übergeben.

Insbesondere im Verhältnis zwischen Eltern und ihren Kindern findet eine solche Übertragung von Grundbesitz häufiger statt.

Sinn kann eine solche Transaktion alleine aus steuerlichen Gründen ergeben, da die Eltern auf diesem Weg einen Teil ihres Vermögens unter Ausnutzung großzügiger Steuerfreibeträge steuerschonend auf die nächste Generation übertragen können.

Eltern schenken einem Kind Grundbesitz

Eine von der Empfängerseite zu stellende Gegenleistung wird bei diesen Geschäften regelmäßig nicht vereinbart. Vielmehr sollen die Kinder die Immobilie jeweils schenkweise erhalten.

In vielen Fällen geht es aber bei der zu übertragenden Immobilie um das Familienheim und die Eltern wollen dort eigentlich auch noch weiter wohnen und leben.

Entsprechend besteht zwischen den übertragenden Eltern und den Kindern als Empfänger der Schenkung oft auch Konsens in der Frage, dass den Eltern an der Immobilie ein – gegebenenfalls lebenslanges – Wohnrecht zustehen soll.

Risiko für die Eltern: Wohnrecht in Gefahr

Eine solche Einigung über ein Wohnrecht für die Eltern bedarf aber immer einer gründlichen juristischen Begleitung, damit die Eltern am Ende der Tage nicht ihre Wohnstätte verlieren.

Grundlegend ist in Zusammenhang mit einem Wohnrecht wichtig zu wissen, dass ein solches Wohnrecht auf verschiedene Weise zustande kommen kann.

Je nachdem, auf welchem Weg das Wohnrecht zwischen den Parteien vereinbart wird, bietet es den übertragenden Eltern mal mehr, mal weniger Schutz für die Zukunft.

Es gibt ein schuldrechtliches und ein dingliches Wohnrecht

Man muss bei einem Wohnrecht grundlegend zwischen einem nur „schuldrechtlich“ (nur im Verhältnis zwischen den Vertragsparteien) vereinbarten Wohnrecht und einem „dinglichen“ (wirksam gegenüber jedermann) Wohnrecht unterscheiden.

Ein nur schuldrechtlich vereinbartes Wohnrecht ist möglich, aus Gründen der Rechtssicherheit aber eigentlich nicht empfehlenswert.

Für ein nur schuldrechtlich vereinbartes Wohnrecht wird kein schriftlicher Vertrag benötigt. Die Parteien können sich also beispielsweise nur mündlich darüber verständigen, dass eine Person eine bestimmte Immobilie „solange sie will“ zu Wohnzwecken nutzen darf.

Gerichte müssen die Vereinbarungen rechtlich einsortieren

Solche eher unbestimmten Vereinbarungen führen aber in der Folge häufig zum Streit.

Im Zweifel müssen Gerichte nämlich bei solchen eher unverbindlichen Abmachungen bereits klären, was die Parteien mit ihrer Nutzungsabrede denn eigentlich gewollt haben.

Je nach Einzelfall kann in einer solchen Nutzungsabrede nämlich der Abschluss eines Mietvertrages nach § 535 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), eines Leihvertrages nach § 598 BGB oder ein schuldrechtliches Nutzungsverhältnis sui generis nach § 241 BGB stecken (BGH, Urteil vom 20.09.2017, Az.: VIII ZR 279/16).

Möglich ist unter Umständen sogar, dass die Parteien ein reines Gefälligkeitsverhältnis ohne jeden Rechtsbindungswillen vereinbaren wollten.

Ein schuldrechtliches Wohnrecht kann beendet werden

Losgelöst von der Beantwortung solcher spannenden rechtlichen Fragen hat derjenige, der sich nur auf ein schuldrechtliches „Wohnrecht“ berufen kann, aber ein grundsätzliches Problem:

Ein schuldrechtliches Wohnrecht kann beendet werden.

So kann jeder Mietvertrag bei Vorliegen von Eigenbedarf gekündigt werden. Jeder Leihvertrag kann beendet werden, wenn der Verleiher die Immobilie „infolge eines nicht vorhergesehenen Umstandes“ benötigt, § 605 BGB.

Die Beendigung eines nur schuldrechtlichen Wohnrechtes muss dabei gar nicht unbedingt von der Person betrieben werden, der die Immobilie ursprünglich von den ehemaligen Eigentümern zugewandt wurde.

Was passiert bei Verkauf oder Versteigerung der Immobilie?

Wenn die Immobilie nämlich weiterverkauft, vererbt oder zwangsversteigert wird, dann haben es die mit dem nur schuldrechtlichen Wohnrecht ausgestatteten Nutzer der Immobilie plötzlich mit einem vollkommen neuen und gegebenenfalls weniger rücksichtsvollen Eigentümer zu tun.

In Anbetracht dieser Unwägbarkeiten, die mit einem nur „schuldrechtlich“ vereinbarten Nutzungsrecht verbunden sind, sollte der übertragende Teil, der die Immobilie weiter nutzen will, zwingend auf einem Wohnungsrecht bestehen, das nach § 1093 BGB als Dienstbarkeit zu seinen Gunsten in das Grundbuch eingetragen wird.

Das Wohnrecht in der Zwangsversteigerung

Ein solches im Grundbuch abgesichertes Wohnungsrecht gilt gegenüber jedermann und erlischt grundsätzlich erst dann, wenn dem Berechtigten die Ausübung seines Wohnungsrechtes dauerhaft nicht mehr möglich ist.

Ein Risiko trägt freilich auch der durch ein grundbuchrechtliches Wohnungsrecht abgesicherte Nutzer der Immobilie:

Im Falle einer Zwangsversteigerung der betroffenen Immobilie können das Wohnungsrecht im Grundbuch und damit auch das Nutzungsrecht erlöschen, wenn die Versteigerung beispielsweise aus einer vorrangigen Hypothek oder Grundschuld betrieben wird.

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