Ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück vererben oder verschenken – Wie geht das?

In Deutschland besitzen über 30 Millionen Bürger Immobilien. Der weit überwiegende Anteil dieses Grundbesitzes besteht dabei aus zu Wohnzwecken genutzten Häusern und Wohnungen.

Nachdem der Immobilienbesitz im Regelfall den größten Anteil an dem privat gehaltenen Vermögen ausmacht, bleibt es nicht aus, dass sich die Immobilienbesitzer vor allem gegen Ende ihres Lebens Gedanken darüber machen, an wen sie die Immobilie übertragen sollen und auf welchem Weg eine solche Übertragung vonstatten gehen kann.

Wenn man eine Immobilie auf eine andere Person übertragen will, dann stehen einem hierfür grundsätzlich zwei Wege zur Verfügung. Man kann sein Haus bzw. seine Wohnung zu Lebzeiten übertragen oder man kann die Immobilie vererben.

Die lebzeitige Übertragung einer Immobilie

Die lebzeitige Übertragung einer Immobilie ist komplizierter als das Vererben von Haus und Grund. Man benötigt nämlich für die lebzeitige Übertragung einer Immobilie zwangsweise einen Notar. Dieser Notar muss die Verträge, die es im Zusammenhang mit der Übertragung der Immobilie zu schließen gilt, beurkunden. Ohne eine solche – kostenpflichtige – notarielle Beurkundung von Verträgen ist eine Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten nicht möglich.

Es kommt dabei nicht darauf an, ob man seine Immobilie verschenken oder gegen Entgelt veräußern will. Nach § 311b BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) bedarf jeder Vertrag, durch den man sich verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Beachtet man dieses gesetzliche Formerfordernis nicht, ist der Vertrag nichtig und komplett unwirksam, § 125 S. 1 BGB.

Es macht also beispielsweise keinen Sinn, seinem Sohn in die Hand zu versprechen, dass er das Grundstück am Starnberger See erhalten soll. Ebenso wenig kann man einen Rechtsübergang für eine Immobilie durch einen privatschriftlichen Vertrag herbeiführen. Weder der übertragende Teil noch der Erwerber können aus mündlichen oder auch privatschriftlichen Verträgen irgendwelche Rechte herleiten.

Gerade bei einer Schenkung ist zu berücksichtigen, dass nicht nur das Schenkungsversprechen des Schenkenden notariell beurkundet werden muss, sondern auch die Erklärung des Beschenkten, wonach er die Schenkung annimmt.

Eine Immobilie vererben

Wesentlich einfacher ist es, eine Immobilie zu vererben. Alles, was der Immobilieneigentümer hierfür benötigt, ist ein Blatt Papier und einen Stift. So ausgestattet kann der Immobilieneigentümer seine Immobilie in einem privatschriftlichen Testament auf jede beliebige Person übertragen.

Ein Notar ist für diesen Vorgang grundsätzlich nicht erforderlich. Ein privatschriftlich erstelltes Testament reicht auch für die Vererbung von Immobilien in Millionenwert vollkommen aus.

Natürlich steht es dem zukünftigen Erblasser alternativ frei, die Übertragung seiner Immobilie in einem notariellen Testament oder auch in einem notariellen Erbvertrag zu regeln.

Gleich, ob notarielles oder privates Testament, der Immobilienbesitzer und zukünftige Erblasser muss sich in jedem Fall entscheiden, ob er die Immobilie durch eine Erbeinsetzung einer bestimmten Person oder durch ein Vermächtnis übertragen will. Ein Erbe wird automatisch mit dem Eintritt des Erbfalls neuer Eigentümer der Immobilie. Ein Vermächtnisnehmer hat nach Eintritt des Erbfalls lediglich einen so genannten schuldrechtlichen Anspruch gegen den Erben auf Übertragung des Eigentums an der Immobilie.

Hat der Erblasser seine Immobilie an einen Erben vererbt, dann wird dieser Erbe tatsächlich kraft Gesetz und automatisch in der Sekunde des Erbfalls neuer Eigentümer der Immobilie. Die Tatsache, dass im Grundbuch nach wie vor der Erblasser als Eigentümer verzeichnet ist, hindert den Eigentumsübergang nicht.

Das Grundbuch ist nach Eintritt des Erbfalls auf den Erben als neuen Eigentümer zu berichtigen. Hat der Erblasser ein notarielles Testament errichtet, kann der Erbe seine Rechte gegenüber dem Grundbuchamt mit Hilfe dieses notariellen Testaments nachweisen.

Hat der Erblasser nur ein privatschriftliches Testament erstellt, bleibt dem Erben nichts anderes übrig, als vor der Grundbuchberichtigung beim Nachlassgericht einen – kostenpflichtigen – Erbschein zu beantragen. Erst nach Vorlage eines solchen Erbscheins wird das Grundbuchamt die Umschreibung der Immobilie auf den Erben als neuen Eigentümer vornehmen.

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