Durch Vermächtnis ein Wohnrecht einräumen – Wer trägt die Lasten der Wohnung?

• Wohnungsrecht veschafft dem Vermächtnisnehmer Nutzungsrecht an einer Immobilie
• Erblasser kann in seinem Testament die Frage der Lastentragung klären
• Ist im Testament nichts geregelt, sind laufende Kosten wohl vom Vermächtnisnehmer zu tragen

Bei der Regelung der eigenen Erbfolge steht einer im Jahr 2011 durch das Allensbach Institut durchgeführten Studie zufolge die Versorgung nächster Angehöriger im Vordergrund. Vorrangiges Motiv für viele Anordnungen eines Erblassers in Testament oder Erbvertrag ist daher die Sicherung der Lebensgrundlage für die eigenen Kinder oder auch den Ehepartner.

Neben der Ausstattung mit sachlichen Mitteln geht es dabei oftmals auch um die Gewährleistung von Wohnraum für die Hinterbliebenen. Eine gängige Praxis ist hierbei, zugunsten eines nahen Angehörigen oder des Ehepartners ein so genanntes Wohnungsrechtsvermächtnis in die letztwillige Verfügung aufzunehmen.

Ein solches Vermächtnis verschafft dem Begünstigten einen notfalls auch einklagbaren Anspruch gegen diejenige Person, die der Erblasser mit dem Vermächtnis belastet hat. Dies ist oft der Erbe, kann aber auch ein anderer Vermächtnisnehmer sein.

Wohnungsrecht kann durch Eintrag in das Grundbuch abgesichert werden

Ein Wohnungsrecht kann durch Eintragung in das Grundbuch besonders gesichert sein. Wer Inhaber eines grundbuchrechtlich abgesicherten Wohnungsrechtes nach § 1093 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ist, der kann dieses Wohnungsrecht gegenüber jedem Eigentümer der belasteten Immobilie geltend machen. Sollte der Erbe als Eigentümer der Immobilie also je auf die Idee kommen, das Haus oder die Wohnung veräußern zu wollen, muss dies den Inhaber des grundbuchrechtlich abgesicherten Wohnungsrechtes nicht kümmern. Auch ein Erwerber der Immobilie wäre verpflichtet, das Wohnungsrecht in vollem Umfang zu gewährleisten.

Wohnt der Vermächtnisnehmer auf Grundlage des Wohnungsrechtes in einer Immobilie des Erben (oder einer sonstigen Person), dann stellen sich im allgemeinen sehr schnell Fragen zur Lastentragung für die Wohnnutzung. Es kann sich dabei um laufende Verbrauchskosten ebenso handeln wie beispielsweise Unterhaltungskosten für das Anwesen.

Der Erblasser hat es in der Hand, in diesen Fragen Klarheit zwischen Vermächtnisnehmer und Nutzer der Wohnung einerseits und Erbe andererseits zu schaffen. So ist es unproblematisch möglich, dass vom Erblasser in seinem Testament angeordnet wird, dass sämtliche Kosten, die mit dem Wohnungsrecht in Zusammenhang stehen, vom Erben getragen werden sollen. In diesem Fall müsste der Erbe also nicht nur für Strom- und Wasserkosten des Vermächtnisnehmers aufkommen, sondern wäre auch alleine kraft testamentarischer Anordnung verpflichtet, sämtliche Unterhaltungskosten zu übernehmen.

Was gilt, wenn der Erblasser keine Regelung zu den Lasten getroffen hat?

Hat der Erblasser die Frage der Lastentragung in seinem Testament aber nicht explizit geregelt, wird man davon ausgehen müssen, dass der Nutzer der Wohung für reine Verbrauchskosten selber aufzukommen hat. Strom, Wasser, Heizmaterial oder Müllgebühren sind demnach vom Nutzer selber zu tragen.

Laufende und gewöhnliche Unterhaltungskosten sind nach §§ 1093, 1041 BGB bei Fehlen einer abweichenden Anordnung des Erblassers ebenfalls vom Vermächtnisnehmer zu tragen.

Lediglich außergewöhnliche Unterhaltungskosten, wie zum Beispiel die Kosten einer umfangreichen Dachsanierung oder der Neueinbau einer Heizungsanlage, sind vom Eigentümer der Immobilie und nicht vom Vermächtnisnehmer zu tragen.

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