Das Grundstücksvermächtnis – Eine Immobilie durch Vermächtnis übertragen

• Ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück kann im Erbfall durch ein Vermächtnis einer Person zugewandt werden
• Wer soll die Kosten für die Erfüllung des Vermächtnisses tragen?
• Die Stellung des Vermächtnisnehmers durch eine Testamentsvollstreckung stärken

Der Erblasser kann nach § 1939 BGB in seinem Testament einer bestimmten Person einen Vermögensvorteil zuwenden, ohne ihn als Erben einzusetzen. Eine solche Zuwendung nennt sich Vermächtnis. Die begünstigte Person wird im Falle der Begünstigung durch ein Vermächtnis gerade nicht Erbe und er wird nicht Rechtsnachfolger des Erblassers.

Ein Vermächtnis verschafft dem Begünstigten vielmehr nur ein Forderungsrecht gegen denjenigen, der mit dem Vermächtnis belastet wurde. In aller Regel ist dies der Erbe.

Welchen Vermögensvorteil der Erblasser einem Vermächtnisnehmer zuwenden will, bleibt dem freien Willen des Erblassers überlassen. Durch ein Vermächtnis kann ein bestimmter Geldbetrag ebenso vermacht werden, wie ein Auto, ein Schmuckstück oder auch ein Aktienpaket. Auf den Wert des konkret zugewendeten Gegenstandes kommt es für die Wirksamkeit eines Vermächtnisses nicht an.

Die Immobilie als Vermächtnisgegenstand

Häufig wird auch ein Grundstück, ein Haus oder eine im Eigentum des Erblassers stehende Wohnung durch ein Vermächtnis zugewendet.

Ein solches Vermächtnis kann in einem Testament durch die folgende einfache Anordnungen angeordnet werden:

Hiermit beschwere ich meine Erben zugunsten meiner Lebensgefährtin, Frau Ute Walz, mit folgendem Vermächtnis:

Frau Ute Walz erhält als Vermächtnisnehmerin das in meinem Eigentum stehende und in Dortmund, Borsigplatz 1, gelegene Hausgrundstück Flurstücknummer …. Gemarkung …, Grundbuchblatt …. des Amtsgerichts Dortmund.

Nach dem Eintritt des Erbfalls erfährt der Vermächtnisnehmer mit der Testamentseröffnung von der zu seinen Gunsten gemachten Zuwendung. Er kann sich nachfolgend an den oder die Erben wenden und die Erfüllung des Vermächtnisses einfordern.

Was sollte der Erblasser weiter bedenken?

Der Erblasser kann bei der Vermächtnisweisen Zuwendung einer Immobilie in seinem Testament weitere Fragen regeln, um im Erbfall sowohl für den Vermächtnisnehmer als auch für den Erben Auslegungs- und Abwicklungsschwierigkeiten zu vermeiden.

So macht beispielsweise im Zweifel die Benennung eines Ersatzvermächtnisnehmers für den Fall Sinn, dass der primäre Vermächtnisnehmer den Erbfall gar nicht mehr erlebt, weil er beispielsweise vorverstorben ist. Entspricht es dem Wunsch des Erblassers, dass für diesen Fall eine andere Person, beispielsweise die Kinder des Vermächtnisnehmers, durch das Vermächtnis begünstigt werden sollen, dann muss er dies in seinem Testament klarstellen.

Wer trägt die Kosten der Erfüllung des Vermächtnisses?

Hat der Erblasser eine Immobilie durch Vermächtnis zugewandt, dann entstehen bei der Umsetzung des Vermächtnisses Kosten. Im Rahmen der grundbuchmäßigen Umschreibung des Eigentums an der Immobilie entstehen regelmäßig beträchtliche Notarkosten und auch Kosten beim Grundbuchamt.

Wenn der Erblasser zu diesen Kosten in seinem Testament nichts weiter bestimmt, trägt diese Kosten der Erfüllung des Vermächtnisses der Erbe. Will der Erblasser diese Kostenlast aber beim begünstigten Vermächtnisnehmer ansiedeln, dann muss er dies in seinem Testament zum Beispiel durch folgende Formulierung ausdrücklich anordnen:

Die Kosten der Erfüllung des Vermächtnisses und der Grundbuchumschreibung hat der Vermächtnisnehmer zu tragen.

Ist das Grundstück belastet?

Soweit die als Vermächtnis zugewendete Immobilie beispielsweise mit einer Hypothek oder einer Grundschuld belastet, empfiehlt es sich für den Erblasser, in seinem Testament klarzustellen, ob diese Belastungen fortbestehen und vom Vermächtnisnehmer übernommen werden sollen.

Will der Erblasser dem Vermächtnisnehmer ein unbelastetes Grundstück vermachen, dann muss er dies ausdrücklich anordnen. Anderenfalls gilt der Grundsatz des § 2165 Abs. 1 BGB, wonach der Vermächtnisnehmer vom Erben im Zweifel nicht verlangen kann, dass die auf de Grundstück lastenden Rechte beseitigt werden.

Vermächtnisnehmer als Testamentsvollstrecker einsetzen

Ein Vermächtnis verschafft dem Vermächtnisnehmer ein Forderungsrecht, das in aller Regel gegen den Erben gerichtet ist. Der Vermächtnisnehmer muss also nach Eintritt des Erbfalls beim Erben anklopfen und seine Rechte geltend machen. Eine Grundbuchumschreibung und damit die Erfüllung des Vermächtnisses sind nach dem Eintritt des Erbfalls ohne die Mitwirkung des Erben ausgeschlossen.

Wenn der Erbe die freiwillige Erfüllung des Vermächtnisses allerdings verweigert und das Vermächtnis so sabotiert, dann ist der Vermächtnisnehmer auf anwaltliche und gerichtliche Hilfe angewiesen, um sein Recht durchsetzen zu können. Bis ein Gericht allerdings den Anspruch des Vermächtnisnehmers in einem Urteil tituliert hat, können Wochen oder sogar Monate vergehen. In dieser Zeit ist der Erbe grundsätzlich nicht gehindert, das durch Vermächtnis zugewendete Grundstück zu veräußern und den Vermächtnisanspruch damit ins Leere laufen zu lassen.

Wenn der Erblasser eine solche Konstellation vermeiden will, bietet es sich an, den Vermächtnisnehmer im Testament als Testamentsvollstrecker einzusetzen und ihn mit der Aufgabe zu betrauen, das zu seinen Gunsten angeordnete Vermächtnis zu erfüllen. Der Vermächtnisnehmer kann dann auch ohne den Erben alle Maßnahmen in die Wege leiten, die ihn in Besitz und Eigentum der vermächtnisweise zugewendeten Immobilie bringen.

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