Vermächtnis über eine Immobilie oder ein Grundstück – Wie geht es nach dem Erbfall weiter?

  • Vermächtnis muss beim Erben eingefordert werden
  • Vermächtnisnehmer und Erbe müssen einen Notar aufsuchen
  • Kosten für die Erfüllung des Vermächtnisses trägt regelmäßig der Erbe

Wenn der Erblasser eine in seinem Eigentum stehende Immobilie nach seinem Ableben auf eine bestimmte Person übertragen will, dann stehen ihm verschiedene Wege zur Verfügung.

Der Erblasser kann zunächst eine bestimmte Person in seinem Testament als Erben einsetzen. Mit dem Erbfall erhält der im Testament benannte Erbe dann das komplette Vermögen des Erblassers und damit auch alle Immobilien, die im Eigentum des Erblassers standen.

Alternativ zu einer Erbeinsetzung kann der Erblasser in seinem Testament auch ein so genanntes Vermächtnis zugunsten einer bestimmten Person anordnen.

Vermächtnisnehmer ist kein Erbe

Die durch das Vermächtnis begünstigte Person, der Vermächtnisnehmer, ist kein Erbe. Auch unterscheidet sich die Rechtsposition eines Vermächtnisnehmers diametral von der eines Erben.

Der Erbe wird nämlich kraft Gesetz Rechtsnachfolger des Erblassers und neuer Eigentümer aller Vermögensgegenstände des Erblassers.

Dem Vermächtnisnehmer steht hingegen nur ein Forderungsrecht zumeist gegen den Erben zu.

Das Vermächtnis muss eingefordert werden

Der Vermächtnisnehmer muss mithin nach dem Erbfall aktiv werden, um zu seinem Recht zu kommen. Er muss den Erben auffordern, das zu Gunsten des Vermächtnisnehmers ausgesetzte Vermächtnis zu erfüllen.

Hat ein Erblasser also in seinem Testament beispielsweise seine Ehefrau als alleinige Erbin eingesetzt und zugunsten seines Enkelkindes bestimmt, dass dieses als Vermächtnis die Eigentumswohnung des Erblassers in Gmund am Tegernsee erhalten soll, dann muss der Enkel nach dem Erbfall auf die Ehefrau des Erblassers zugehen und diese auffordern, das Vermächtnis zu erfüllen.

In dem Beispielsfall bedeutet Erfüllung des Vermächtnisses die Übertragung des Eigentums an der Wohnung von der Alleinerbin auf den Enkelsohn des Erblassers.

In aller Regel verläuft eine solche Erfüllung eines Immobilienvermächtnisses von dem Erben auf den Vermächtnisnehmer unproblematisch und reibungslos ab.

Vermächtniserfüllung beim Notar

Zwingende Voraussetzung für die Erfüllung eines Immobilienvermächtnisses ist, das Erbe und Vermächtnisnehmer einen Termin bei einem Notar vereinbaren.

Dort muss dann von dem Notar ein so genannter Vermächtniserfüllungsvertrag beurkundet werden.

Im Rahmen dieses Vertrages erklärt dann der Erbe, dass er das Eigentum an der Immobilie an den Vermächtnisnehmer übertragen will.

Erbe und Vermächtnisnehmer erklären, dass sie sich darüber einig sind, dass das Eigentum an der Immobilie auf den Vermächtnisnehmer übergehen soll und sie beantragen die Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch.

Mit der Umschreibung des Grundbuchs ist dann das Eigentum vom Erben auf den Vermächtnisnehmer übergegangen.

Im Grundbuch steht oft noch der Erblasser als Eigentümer

Oft ist das Grundbuch zum Zeitpunkt der Vermächtniserfüllung noch auf dem alten Stand und der Erblasser ist selber noch als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch vermerkt.

Wenn sich der Erbe gegenüber dem Grundbuchamt durch einen Erbschein oder ein notarielles Testament bzw. einen Erbvertrag mitsamt Eröffnungsprotokoll als Rechtsnachfolger des Erblassers ausweisen kann, dann das Vermächtnis erfüllt werden, ohne dass der Erbe selber vorab als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden muss, § 40 GBO (Grundbuchordnung).

Soweit der Erblasser keine abweichenden Hinweise gegeben hat, trägt der Erbe die Notar- und Grundbuchkosten für die Erfüllung des Vermächtnisses.

Ist der Erbe nicht bereit, das Vermächtnis freiwillig zu erfüllen, bleibt dem Vermächtnisnehmer nichts anderes übrig, als seinen Anspruch aus dem Vermächtnis mit gerichtlicher Hilfe durchzusetzen und den Erben auf Erfüllung des Vermächtnisses zu verklagen.

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