Die Teilungsversteigerung eines Grundstücks – Erbengemeinschaft versilbert Immobilie

• Erben können sich über Schicksal der Nachlassimmobilie einigen
• Zwangsweise Einigung durch Versteigerung der Immobilie
• Versteigerungserlös wird unter den Erben verteilt

Hat der Erblasser mehr als nur einen Erben hinterlassen, dann bilden die Erben kraft Gesetz zwangsläufig eine so genannte Erbengemeinschaft, § 2032 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Der Nachlass wird gemeinschaftliches Vermögen der Erben.

Ein Erbe als Mitglied der Erbengemeinschaft hat nie einen durchsetzbaren Anspruch auf einen bestimmten Nachlassgegenstand. Mag auf einen Erben auch eine Erbquote von 99% entfallen, so kann der andere 1%-Erbe es doch verhindern, dass ein bestimmter Gegenstand aus der Erbschaft an den Mehrheitserben geht. Die Miterben sind gezwungen, sich über die Aufteilung des Nachlasses zu einigen.

Gelingt eine solche Einigung nicht, so muss ein unteilbarer Nachlassgegenstand in letzter Konsequenz versteigert werden und der anfallende Versteigerungserlös nachfolgend entsprechend den Erbquoten unter den Miterben verteilt werden.

Dem Schicksal einer Versteigerung im Erbfall sehen oft Immobilien entgegen, die sich im Nachlass befinden. Bei einem Hausgrundstück oder einer Eigentumswohnung, die vom Erblasser vererbt wurden, ist eine Real-Teilung zwischen den mehreren Erben von Natur aus ausgeschlossen. Es macht wirtschaftlich keinen Sinn und ist rechtlich auch nicht möglich, eine Wohnung oder ein Haus in der Mitte zu teilen, um die Hälften dann den jeweiligen Erben zu überlassen.

Erben können Nachlassimmobilie auch freihändig verkaufen

Den Erben, die sich über eine Immobilie nicht einigen können, bleibt also nichts anderes übrig, als die Immobilie zu Geld zu machen. Dies kann selbstverständlich durch einen freihändigen Verkauf der Immobilie realisiert werden. Voraussetzung ist, dass mit diesem freihändigen Verkauf alle Mitglieder der Erbengemeinschaft einverstanden sind.

Herrscht auch über die Frage des freihändigen Verkaufs unter den Miterben keine Einigkeit (was häufig dann anzutreffen ist, wenn die Immobilie von einem Miterben als Wohnsitz genutzt wird), dann hat jedes Mitglied der Erbengemeinschaft – und mag sein Anteil an der Erbschaft auch noch so klein sein – jederzeit das Recht, die so genannte Auseinandersetzung der Gemeinschaft durch Zwangsversteigerung der Immobilie zu verlangen, § 2042 BGB.

Die Zwangsversteigerung einer Immobilie zum Zwecke der Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft (Teilungsversteigerung) richtet sich nach den §§ 180 ff. ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz). Eine so genannte Teilungsversteigerung richtet sich dabei im Wesentlichen nach genau den gleichen Regelungen, wie sie auch für die so genannte Vollstreckungsversteigerung (Zwangsweise Verwertung einer Immobilie eines Schuldners) gelten.

Jeder Erbe kann jederzeit die Versteigerung beantragen

Eine Teilungsversteigerung muss beim zuständigen Vollstreckungsgericht (Amtsgericht) von mindestens einem Erben beantragt werden. In der Folge ordnet das Gericht die Versteigerung an und stellt den Anordnungsbeschluss allen anderen Miterben zu. Nachfolgend wird zu einem öffentlichen Versteigerungstermin geladen, bei dem es unter Beachtung des geringsten Gebotes zur Versteigerung der Immobilie kommt. Nach Zuschlagserteilung an den Bestbieter wird dann der Erlös an die Miterben analog ihrer Erbquoten verteilt.

Es ist natürlich jedem einzelnen Miterben unbenommen, selber im Rahmen der Versteigerung ein Gebot abzugeben, um am Ende Alleineigentümer der Nachlassimmobilie zu werden.

Gemäß § 180 Absatz 2 ZVG kann jeder Miterbe die einstweilige Einstellung des Zwangsversteigerungsverfahrens auf die Dauer von längstens sechs Monaten beantragen, wenn eine befristete Einstellung der Zwangsversteigerung bei Abwägung der widerstreitenden Interessen der verschiedenen Miterben als angemessen erscheint.

Eine Einstellung der Zwangsversteigerung wird nach dieser Vorschrift vor allem dann in Betracht kommen, wenn die Erbengemeinschaft auf einem guten Weg ist, sich außergerichtlich und einvernehmlich zu einigen und eine Zwangsversteigerung diese Einigung gefährden würde.

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