Nachlassimmobilie wird von zwei Erben zu Wohnzwecken genutzt – Welche Rechte und welche Pflichten haben die Erben?

  • Jeder Miterbe kann Regelung zur Benutzung der Immobilie einfordern
  • Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung muss geltend gemacht werden
  • Kosten und Lasten der Immobilie tragen die Erben analog ihres Erbteils

Wohnraum wird in Deutschland immer knapper.

Vor diesem Hintergrund ist es nicht weiter verwunderlich, dass Nachlassimmobilien nach dem Erbfall immer häufiger nicht nur von einem Erben alleine, sondern von mehreren Erben gleichzeitig zu Wohnzwecken genutzt werden.

Eine solche Situation kann z.B. dann sehr schnell entstehen, wenn sich ein Erblasser keine Gedanken zur Verteilung seines Vermögens gemacht und kein Testament hinterlassen hat.

In einem solchen Fall gilt die gesetzliche Erbfolge.

Ohne Testament gilt die gesetzliche Erbfolge

War der Erblasser beispielsweise verheiratet und hinterlässt er neben seiner Ehefrau zwei Kinder, dann gehört das ehedem im alleinigen Eigentum des Erblassers stehende Familienheim mit dem Erbfall plötzlich dem Ehepartner und den beiden Kindern des Erblassers in Erbengemeinschaft.

Lebten der Erblasser und seine Ehefrau im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, dann sind die Ehefrau mit einem Anteil von 50% und die beiden Kinder zu je 25% an der Erbengemeinschaft beteiligt.

Will die Ehefrau im Familienheim wohnen bleiben und hat sich auch eines der Kinder dazu entschieden, seinen Wohnsitz in der Nachlassimmobilie zu nehmen, dann kommen zwangsläufig Fragen auf die drei Erben zu.

Welche Regeln gelten für die einzelnen Miterben?

Die Witwe will vielleicht wissen, ob sie genau die Hälfte der Wohnfläche für sich exklusiv in Anspruch nehmen und den ebenfalls in dem Haus wohnenden Sohn von diesem Bereich ausschließen darf.

In der Praxis kommt auch immer sehr schnell die Frage auf, ob einem Erben gegen den oder die anderen Miterben ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung gleich einer Miete zusteht.

Und schließlich geht es immer wieder um die Frage, welcher Erbe in welchem Umfang für die Lasten und Kosten der Immobilie aufkommen muss.

Wer sich einigt, braucht keine gesetzlichen Vorschriften!

Wenn sich die Erben über die vorstehenden Fragen nicht einigen können, dann helfen gesetzliche Vorschriften weiter.

Nach § 2038 Abs. 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) iVm §§ 743 Abs. 2, 745 BGB ist nämlich jeder Miterbe grundsätzlich zur Nutzung der Nachlassimmobilie befugt, soweit er dadurch nicht den Mitgebrauch der anderen Erben beeinträchtigt.

Soweit die Miterben für die Benutzung der Nachlassimmobilie keine Vereinbarung und keinen Mehrheitsbeschluss getroffen haben, kann jeder Miterbe eine dem billigen Ermessen aller Miterben entsprechende Regelung zur Benutzung der Immobilie einfordern.

Die Interessen aller Miterben müssen berücksichtigt werden

Im Streitfall geht es um eine Abwägung zwischen den Interessen aller beteiligten Erben.

Kommt keine Einigung zustande, kann ein Miterbe vor Gericht ziehen und die anderen Erben auf Einwilligung zu einer bestimmten Benutzung der Nachlassimmobilie verklagen.

Soweit der Klageantrag dabei dem billigen Ermessen entspricht und auch dem zuständigen Gericht vernünftig erscheint, wird eine solche Klage Erfolg haben.

Auch Zahlungsansprüche der Miterben untereinander wegen der Nutzung der Immobilie können auf diesem Weg notfalls klageweise geklärt werden.

Anspruch auf Entschädigung für Nutzung der Immobilie

So kann derjenige Erbe, der die Nachlassimmobilie nicht selber nutzt, von seinen Miterben als Regelung im Sinne von § 745 Abs. 2 BGB eine Nutzungsentschädigung verlangen, die wiederum dem billigen Ermessen entsprechen muss.

Eine solche Nutzungsentschädigung kann freilich erst ab dem Zeitpunkt eingefordert werden, zu dem eine entsprechende Forderung an diejenigen Erben gestellt wurde, die die Nachlassimmobilie für ihre Zwecke nutzen.

Lastentragung entsprechend der Erbquoten

Die Frage der Lasten- und Kostentragung bei Nutzung einer Nachlassimmobilie ist schließlich in den §§ 2038 Abs. 2 iVm 748 BGB geregelt.

Danach tragen die Miterben die Lasten und Kosten grundsätzlich im Verhältnis ihrer Erbquote.

Verbrauchskosten, wie Wasser, Abwasser, Strom und Abfallentsorgung werden dabei im Innenverhältnis von denjenigen Erben zu tragen sein, die die Nachlassimmobilie tatsächlich für Ihre Zwecke nutzen.

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