Der Nacherbenvermerk im Grundbuch verhindert den gutgläubigen Erwerb eines Nachlassgrundstücks durch einen Dritten

  • Vorerbe darf ohne grünes Licht vom Erblasser nicht über Immobilien verfügen
  • Die Beschränkung des Vorerben wird im Grundbuch vermerkt
  • Verkaufsversuche des Vorerben sind regelmäßig zum Scheitern verurteilt

Der Erblasser hat durch die Anordnung einer Vor- und Nacherbschaft in seinem letzten Willen die Möglichkeit, den Rechtsnachfolger für sein Vermögen über mehrere Generationen hinweg zu bestimmen.

Zunächst soll der Vorerbe als Erbe zu Zuge kommen und nachfolgend soll zu einem vom Erblasser definierten Zeitpunkt – meist mit dem Tod des Vorerben – der Nachlass an den Nacherben gehen.

Verbreitet ist diese Konstruktion beim Ehegattentestament. Die Eltern bestimmen sich zunächst wechselseitig als Vorerben für das Vermögen des jeweils anderen und setzen gleichzeitig ihre Kinder als Nacherben ein.

Vor- und Nacherbschaft erhält das Vermögen in der Familie

Auf diese Weise kann jeder Ehepartner sicherstellen, dass das eigene Vermögen in jedem Fall in der eigenen Familie bleibt.

Mit in die Familie gebrachte Kinder des Ehepartners werden durch die Anordnung einer Vor- und Nacherbschaft beim Ehegattentestament ebenso von dem eigenen Vermögen ferngehalten wie ein möglicher neuer Partner an der Seite des Ehegatten im Falle der Wiederverheiratung.

Das Prinzip der Vor- und Nacherbschaft besteht darin, dass der Vorerbe das vom Erblasser stammende Vermögen für die Zeit seiner Vorerbschaft nutzen darf, es ihm jedoch verwehrt ist, den Stamm des ererbten Vermögens zu Lasten des Nacherben wegzugeben.

Vorerbe soll den Nachlass für den Nacherben erhalten

Die Erhaltung des Vermögens und der damit verbundene Schutz des Nacherben während der Zeit der Vorerbschaft wird im Wesentlichen durch zwei gesetzliche Vorgaben sichergestellt:

Der Vorerbe darf nach § 2113 Abs. 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) die ihm gleichsam zu treuen Händen übergebenen Nachlassgegenstände zum einen nicht verschenken. Zum anderen sind dem Vorerben nach § 2113 Abs. 1 BGB wirksame Verfügungen über Grundstücke, die zum Nachlass gehören, nicht möglich.

Solange der Nacherbe also Grundstücksverfügungen des Vorerben nicht genehmigt, sind diese Verfügungen gegenüber dem Nacherben unwirksam. Der Vorerbe ist grundsätzlich nicht berechtigt, das Eigentum an einem zum Nachlass gehörenden Grundstück auf eine andere Person zu übertragen.

§ 2113 Abs. 3 BGB erfordert dabei zugunsten des Nacherben einen Schutzmechanismus, der verhindert, dass der Vorerbe nicht doch über Nachlassgrundstücke verfügt, die am Ende der Tage beim Nacherben landen sollen.

Nacherbenvermerk warnt potentielle Erwerber

Dieser Mechanismus wird durch einen entsprechenden Hinweis in der zweiten Abteilung des entsprechenden Grundbuchs sichergestellt.

Zwar taucht der Vorerbe nach dem Erbfall als vollwertiger neuer Eigentümer im Grundbuch auf, jedoch wird gleichzeitig von Amts wegen nach § 51 GBO (Grundbuchordnung) ein so genannter Nacherbenvermerk in das Grundbuch aufgenommen.

Mit Hilfe dieses Nacherbenvermerks ist sichergestellt, dass niemand nach § 892 BGB gutgläubig vom nicht berechtigten Vorerben das Grundstück zu Eigentum erwerben kann.

Nacherbe sollte darauf achten, dass der Nacherbenvermerk in das Grundbuch aufgenommen wird

Um die Eintragung dieses Nacherbenvermerks muss sich der Nacherbe auch nicht kümmern oder die Eintragung eines solchen Vermerks in das Grundbuch beantragen.

Mit der Eintragung des Vorerben als neuen Eigentümer der Immobilie wird die Eintragung des Nacherbenvermerks vielmehr von Amts wegen vorgenommen.

Dem Nacherben steht es selbstverständlich jederzeit frei, auf den Nacherbenvermerk im Grundbuch zu verzichten.

Dann muss er allerdings auch damit rechnen, dass der Vorerbe zwar als Nichtberechtigter, aber trotzdem wirksam, über Nachlass-Grundstücke verfügt.

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