Nachlassimmobilie wird veräußert – Welche Steuern fallen an?

  • Wann muss man keine Erbschaftsteuer bezahlen?
  • Grunderwerbsteuerpflicht für den Erben?
  • Vorsicht vor der Einkommensteuer!

Befindet sich im Nachlass auch Immobilienbesitz, dann ist das für den Erben grundsätzlich eine positive Nachricht.

Gleich, ob in die Erbschaft eine Wohnung, ein Haus oder auch nur ein unbebautes Grundstück fällt, darf sich der Erbe nach Eintritt des Erbfalls in aller Regel über einen nicht unerheblichen Vermögenszuwachs freuen.

Zuweilen wird diese Freude aber durch Steuerforderungen des Fiskus getrübt. Insbesondere in den Fällen, in denen der Erbe die ihm zugefallene Immobilie alsbald nach Erbfall zu Geld machen will, lauern auf ihn im Einzelfall nicht zu unterschätzende Steuerfallen.

Erbschaftsteuer

Klar ist, dass der Erwerb einer Immobilie kraft Erbfolge Erbschaftsteuer auslöst.

Die Erbschaftsteuer entsteht mit dem Erbfall und gilt nicht nur für alleinigen Vollerben, sondern auch für einen Vor- und für den Nacherben.

Soweit der Wert des Nachlasses inklusive der Immobilie die Freibeträge nach § 16 ErbStG (Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz) (z.B. 500.000 Euro für den Ehegatten, 400.000 Euro für ein Kind) übersteigt, muss der Erbe grundsätzlich einen Teil seines Erwerbes beim Finanzamt abliefern.

Soweit die Freibetragsgrenze gerissen wird, sollte der Erbe allerdings noch zwingend prüfen, ob der Erwerb der Immobilie bei Eigennutzung eines Familienwohnsitzes nach § 13 Nr. 4 b und c ErbStG eventuell komplett von der Erbschaftsteuer befreit ist oder ob bei vermieteten Grundstücken nach § 13c ErbStG zumindest eine teilweise Steuerbefreiung geltend gemacht werden kann.

Grunderwerbsteuer

Der Erbfall an sich löst keine Grunderwerbsteuer aus, da nach § 3 Nr. 2 GrEStG (Grunderwerbsteuergesetz) der Erwerb einer Immobilie kraft Erbfolge von der Grunderwerbsteuerpflicht ausgenommen ist.

Veräußert der Erbe die Immobilie aber nach dem Erbfall an einen Dritten, dann fällt selbstverständlich Grunderwerbsteuer an.

Steuerschuldner der Grunderwerbsteuer sind nach dem Gesetz grundsätzlich sämtliche an der Veräußerung beteiligten Personen, also sowohl der Erbe als auch der Erwerber der Immobilie.

In aller Regel wird jedoch in dem notariellen Veräußerungsvertrag über die Immobilie vereinbart, dass die Grunderwerbsteuer vom externen Erwerber zu entrichten ist.

Über die Grunderwerbsteuer muss sich der Erbe im Veräußerungsfall demnach in der Praxis keine Gedanken machen.

Soll die Nachlassimmobilie innerhalb einer Erbengemeinschaft in das Eigentum nur eines Erben gehen, sollten die Erben darauf achten, sich eine Vorschrift aus dem Grunderwerbsteuergesetz zu Nutze zu machen.

Von der Besteuerung ausgenommen ist nach § 3 Nr. 3 GrEStG nämlich ausdrücklich der Erwerb eines zum Nachlaß gehörigen Grundstücks durch Miterben "zur Teilung des Nachlasses." Soweit die Übertragung des Grundstücks auf einen Erben also der Nachlassauseinandersetzung dient, entfällt die Grunderwerbsteuer ganz.

Einkommensteuer

Wesentlich heimtückischer können den Erben im Veräußerungsfall aber Einkommenssteuerforderungen des Finanzamtes treffen.

Grundsätzlich ist zwar der Gewinn, den ein Privatmann aus der Veräußerung einer geerbten Wirtschaftsgutes erzielt, nicht der Besteuerung unterworfen.

Von diesem Grundsatz sieht das Gesetz aber unter anderem für Immobilien in §§ 22 Nr. 2, 23 EStG (Einkommensteuergesetz) eine im Einzelfall folgenreiche Ausnahme vor.

Soweit nämlich zwischen dem Erwerb und der Veräußerung einer Immobilie weniger als zehn Jahre liegen, unterliegt der hierbei erzielte Gewinn der Einkommensteuer.

Für die Berechnung der maßgeblichen Zehnjahresfrist stellt das Gesetz dabei auf den Erwerb der Immobilie durch den Erblasser ab. Hat der Erblasser also beispielsweise kurz vor seinem Tod eine Immobilie günstig erworben und veräußert der Erbe diese Immobilie unmittelbar nach dem Eintritt des Erbfalls zu einem höheren Preis, dann muss sich der Erbe für diesen Vorgang auf eine Einkommensteuerforderung des Finanzamtes einrichten.

Verhindern kann der Erbe den Anfall der Steuer in diesem Fall simpel dadurch, indem man der Zehn-Jahres-Frist abwartet.

Vor Ablauf der Zehn-Jahres-Frist kommen hier gegebenenfalls die Vereinbarung von Options- oder Vorkaufsrechten zwischen Erbe und Erwerber in Frage.

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