Die Zwangsversteigerung eines Nachlassgrundstücks – Wie geht so etwas?

• Jeder Miterbe kann die Teilungsversteigerung beantragen
• Gericht ermittelt den Wert der Immobilie durch einen Gutachter
• Eine Verteilung des Versteigerungserlöses erfolgt nur dann, wenn sich die Erben einig sind

Wenn der Erblasser in seinem Testament oder kraft gesetzlicher Erbfolge mehrere Erben hinterlassen hat, dann bilden die Erben zwangsweise eine so genannte Erbengemeinschaft.

Mit dem Erbfall wird das komplette Vermögen des Erblassers gemeinschaftliches Vermögen der an der Erbengemeinschaft beteiligten Erben.

Ein Erbe allein hat – vorbehaltlich abweichender Anordnungen des Erblassers – nie einen Anspruch auf einen konkreten Nachlassgegenstand. Die in der Erbengemeinschaft verhafteten Erben sind vielmehr darauf angewiesen, den Nachlass – nach Möglichkeit einvernehmlich – entsprechend der Erbteile unter sich aufzuteilen.

Eine solche Verteilung des Nachlasses unter den Erben funktioniert manchmal reibungslos. Zuweilen knirscht es aber auch gewaltig.

Immer dann, wenn sich die Erben über die Verteilung des Nachlasses nicht einigen können, kommt auf alle Beteiligten ein häufig mühsamer Prozess zu.

Eine Immobilie ist nicht teilbar

Streit entzündet sich nämlich häufig an Nachlassgegenständen, die nicht teilbar sind. Können die Erben nämlich beispielsweise vorhandenes Barvermögen des Erblassers noch relativ einfach untereinander verteilen, so ist eine Teilung einer im Nachlass befindlichen Immobilie bereits dem Grunde nach ausgeschlossen.

Der Kampf um eine Nachlassimmobilie wird unter den Erben immer dann besonders intensiv geführt, wenn die Erben jeweils unterschiedliche Interessen haben. So kommt es durchaus vor, dass Erbe A die Nachlassimmobilie am liebsten so schnell wie möglich veräußern will, während Erbe B das Nachlassgrundstück für ein Bauträgerprojekt nutzen und den Wert steigernde Investitionen vornehmen will.

Erbe C will die Immobilie schließlich weiter zu Wohnzwecken nutzen und Erbe D würde die Nachlassimmobilie am liebsten an einen Dritten vermieten.

Bei einer so bunt gemischten Ausgangslage bleibt für die Mitglieder der Erbengemeinschaft oft nur ein Ausweg: Die Teilungsversteigerung der Nachlassimmobilie.

Jeder Miterbe kann die Auseinandersetzung des Nachlasses verlangen

Grundsätzlich kann nämlich jeder Miterbe nach § 2042 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) jederzeit – und damit auch am Tag 1 nach dem Erbfall – die so genannte Auseinandersetzung – sprich Teilung des Nachlasses – verlangen.

Können sich die Erben in Fragen der Teilung des Nachlasses nicht einigen, kann jeder Miterbe die zwangsweise Aufteilung auch einzelner Nachlassgegenstände betreiben.

Für eine im Nachlass befindliche Immobilie bedeutet dies, dass die Immobilie nach den §§ 180 ff. ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz) in einem gerichtlichen Verfahren versteigert und damit zu – teilbarem – Geld gemacht wird.

Eine solche Teilungsversteigerung kann von jedem beliebigen Miterben beim Vollstreckungsgericht beantragt werden. In der Regel wird so ein Antrag schriftlich gestellt. Man kann aber auch beim Vollstreckungsgericht vorstellig werden und den Antrag zu Protokoll der Geschäftsstelle erklären.

Lage des betroffenen Grundstücks bestimmt die Zuständigkeit des Gerichts

Zuständig für das Verfahren ist dasjenige Amtsgericht, in dessen Bezirk die fragliche Nachlassimmobilie liegt.

Ein solcher Versteigerungsantrag ist gegen alle anderen Miterben zu richten. Alle anderen Beteiligten bekommen demnach von dem Vorhaben des die Versteigerung betreibenden Erben Kenntnis.

Eine Zwangsversteigerung darf vom Gericht nur dann angeordnet werden, wenn Antragsteller und Antragsgegner im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind oder wenn die Beteiligten Erben des im Grundbuch eingetragenen Erben sind. Oft genügt hier die Bezugnahme auf (häufig bei demselben Amtsgericht geführten) Nachlass- bzw. Grundakten.

Sind alle Formalien erfüllt, wird die Zwangsversteigerung der Immobilie „zum Zweck der Aufhebung der Gemeinschaft“ vom Gericht durch Beschluss angeordnet.

Jeder Miterbe kann dem Verfahren beitreten

Jeder der von einem solchen Versteigerungsverfahren betroffene Miterbe kann dem Verfahren beitreten, um selber gestaltend auf den Gang des Verfahrens Einfluss nehmen zu können.

Das Gericht hat in der Folge von Amts wegen den Verkehrswert der Immobilie festzusetzen. Hierzu wird regelmäßig ein Wertgutachten von einem Sachverständigen eingeholt. Es ist dabei durchaus zweckmäßig, an einem vom Sachverständigen anberaumten Ortstermin teilzunehmen, um dort die eigenen Interessen zu vertreten.

Der vom Sachverständigen ermittelte Wert ist entscheidend für die Frage, zu welchem Preis die Immobilie im ersten oder gegebenenfalls weiteren Versteigerungstermin veräußert werden kann.

Versteigerung in einem öffentlichen Termin

Die Immobilie wird dann in einem vom Gericht anzusetzenden Versteigerungstermin versteigert. Dieser Termin ist öffentlich. Auch ein Miterbe kann die Immobilie ersteigern.

Dem Versteigerungsverfahren folgt das so genannte Verteilungsverfahren, dass in aller Regel einen Monat nach dem Versteigerungstermin und nicht öffentlich stattfindet. Eine unmittelbare Verteilung des Versteigerungserlöses an die Miterben findet aber nur dann statt, wenn sich alle Miterben auf den Verteilungsschlüssel geeinigt haben.

Sind sich die Miterben über den Verteilungsschlüssel nicht einig sein, so wird der Versteigerungserlös bei der jeweiligen Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts hinterlegt.

Die Erben haben nachfolgend die Möglichkeit, sich über die Verteilung des dort geparkten Geldes zu verständigen. Gegebenenfalls muss eine solche Verständigung auch auf dem Klagewege herbeigeführt werden.

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