Grundstück wird gegen lebenslanges Wohnrecht und Pflegeverpflichtung verkauft. Nur drei Wochen nach Vertragsschluss stirbt der Verkäufer. Muss der Vertrag angepasst werden?

OLG Frankfurt – Beschluss vom 06.05.2019 – 8 W 13/19

  • Grundstück wird gegen Wohnrecht und Übernahme Pflegeverpflichtung verkauft
  • Nur drei Wochen nach Vertragsschluss stirbt der Veräußerer
  • Die Erben des Veräußerers wollen einen Ausgleich für die weggefallenen Verpflichtungen der Erwerberin

Das Oberlandesgericht Frankfurt hatte über die Anpassung eines Vertrages zu entscheiden, bei dem eine der Vertragsparteien bereits drei Wochen nach Vertragsschluss verstorben ist.

In der Angelegenheit hatte der spätere Erblasser landwirtschaftlich genutzte Grundstücke an seine Nichte verkauft.

In dem Kaufvertrag war für die Immobilien ein Kaufpreis in Höhe von 86.000 Euro vorgesehen.

Es fließt nur ein Barbetrag in Höhe von 10.000 Euro

Dieser Betrag wurde von der Käuferin jedoch nur in Höhe von 10.000 Euro in bar bezahlt.

Für den Restbetrag vereinbarten die Parteien in dem Kaufvertrag, dass sich die Erwerberin des Grundstücks unter anderem verpflichte, dem Verkäufer auf dem Grundstück ein lebenslanges Wohnrecht zu gewähren und den Verkäufer außerdem im Bedarfsfall zu pflegen.

Der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses 74 Jahre alte Veräußerer verstarb dann nur drei Wochen nach Zustandekommen des notariellen Kaufvertrages über die Grundstücke.

Erben wollen den Vertrag nicht akzeptieren

Die Erben des Veräußerers hielten den Umstand, dass die Erwerberin durch die Übernahme der Wohnrechts- und Pflegeverpflichtung, die durch das Ableben des Veräußerers hinfällig geworden waren, überaus günstig an die Grundstücke gekommen war, offenbar für ungerecht.

Eine der Erben forderte die Erwerberin der Grundstücke auf, als Ersatz für die nicht erbrachte Pflege und das nicht gewährte Grundstück 42.229,00 Euro an die Erbengemeinschaft zu bezahlen.

Nachdem die Erwerberin der Grundstücke auf dieses Ansinnen nicht reagierte, beantragte die offenbar mittellose Erbin bei Gericht die Gewährung von Prozesskostenhilfe, um ihren Anspruch einklagen zu können.

Gerichte lehnen Antrag auf Prozesskostenhilfe ab

Dieser Antrag auf Prozesskostenhilfe wurde aber sowohl vom Landgericht als auch vom Oberlandesgericht wegen mangelnder Erfolgsaussichten der Klage als unbegründet abgewiesen.

Das OLG wies in der Begründung seiner Entscheidung darauf hin, dass die Voraussetzungen für eine von der Antragstellerin begehrte ergänzende Vertragsauslegung nicht vorliegen würden.

Bei Abschluss des Vertrages hätten sich, so das OLG, beide Parteien im Ungewissen darüber befunden, wie lange der Verkäufer und spätere Erblasser noch lebt.

Erwerberin der Grundstücke übernimmt Risiko

Die Erwerberin ging bei Abschluss des Vertrages bewusst das Risiko ein, dass der Veräußerer noch lange Jahre lebt.

Ein Grund, in diese Risikoabwägung im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung bei einem sehr frühen Versterben des Veräußerers einzugreifen, sah das OLG nicht.

Es sei insbesondere auch nicht ersichtlich, welche Regelung die Vertragsparteien getroffen hätten, wenn sie ein frühes Ableben des Veräußerers bei Vertragsschluss bedacht hätten.

Kein Wegfall der Geschäftsgrundlage

Ebenfalls stelle das OLG fest, dass die Voraussetzungen für eine Vertragsanpassung nach den Regeln des Wegfalls der Geschäftsgrundlage nicht vorliegen würden.

Bei der Übernahme eines lebenslangen Wohnrechts bzw. einer Pflegeverpflichtung bestehe immer die Möglichkeit, dass die übernommenen Verpflichtungen wegen des Ablebens des Berechtigten nicht mehr erfüllt werden müssen.

Hieraus resultiere aber kein Anspruch auf Anpassung des Vertrages nach § 313 BGB.

Im Ergebnis mussten die Erben nach dieser Entscheidung damit leben, dass die Grundstücke des Erblassers für einen sehr geringen Betrag aus dem Nachlass ausgeschieden waren.

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