Unbekannte Nacherben und der Verkauf eines Grundstücks – Probleme mit dem Grundbuch

• Nacherbenvermerk im Grundbuch schützt den Nacherben vor Immobilientransaktionen des Vorerben
• Vorerbe darf mit Einverständnis des Nacherben über Nachlassimmobilien verfügen
• Sind die Nacherben (noch) nicht bekannt, gibt es Probleme

Das deutsche Erbrecht eröffnet dem Erblasser weitestgehende Entscheidungsfreiheit, was nach Eintritt des Erbfalls mit seinem Vermögen geschehen soll.

So kann der Erblasser nach freier Wahl in seinem Testament zum Beispiel einen oder auch mehrere Erben einsetzen.

Weiter hat der Erblasser die Möglichkeit, in seinem Testament seine Vermögensnachfolge über mehrere Generationen von Erben hinweg zu regeln. Das Mittel der Wahl ist für eine solche Konstruktion die Anordnung einer so genannten Vor- und Nacherbschaft nach §§ 2100 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).

Der Erblasser benennt in diesem Fall in seinem Testament nicht nur einen Erben, sondern vielmehr einen so genannten Vor- und einen so genannten Nacherben.

So kann der Erblasser in seinem Testament beispielsweise seine Ehefrau als Vorerben benennen und seine Kinder als Nacherben. Weiter steht es dem Erblasser zum Beispiel auch frei, seine Kinder als Vorerben zu benennen und seine Enkelkinder als Nacherben einzusetzen.

Welche Kombination von Vor- und Nacherben der Erblasser auch immer wählt, er kann sicher sein, dass sein Vermögen nach seinem Tod zunächst von dem Vorerben genutzt werden kann, bevor das Vermögen zu einem definierten Zeitpunkt auf den Nacherben übergeht und dort auch endgültig verbleibt.

Durch eine Vor- und Nacherbschaft kann der Erblasser also seinen Vermögensübergang über mehrere Generationen hinweg steuern und mehr als nur eine Erbengeneration von seinem Vermögen profitieren lassen.

Der Nacherbe wird vom Gesetz geschützt

Mit dem Eintritt des Erbfalls gibt es zwei Klassen von Erben. Auf der einen Seite den Vorerben, der das Vermögen des Erblassers unmittelbar nach Eintritt des Erbfalls nutzen kann und den Nacherben, der zunächst nichts bekommt sondern vielmehr auf den Eintritt des so genannten Nacherbfalls (in aller Regel der Tod des Vorerben) warten muss.

Um zu verhindern, dass der Vorerbe das Vermögen des Erblassers nach Eintritt des Erbfalls verschleudert, sieht das Gesetz zugunsten des Nacherben diverse Schutzmechanismen vor.

So ist der Vorerbe beispielsweise in seiner Verfügungsmacht über Immobilien, die zum Nachlass gehören, beschränkt.

Versucht der Vorerbe ein Nachlassgrundstück zu verkaufen und ist der Nacherbe mit einer solchen Transaktion nicht einverstanden, dann wird der Vorerbe relativ schnell merken, dass er ein nicht unerhebliches Problem hat.

Der Nacherbenvermerk im Grundbuch

Zum Schutz des Nacherben enthält das amtliche Grundbuch bei angeordneter Vor- und Nacherbschaft nämlich von Amts wegen einen so genannten Nacherbenvermerk, § 51 GBO (Grundbuchordnung).

Dieser Nacherbenvermerk weist einen potentiellen Erwerber darauf hin, dass der Vorerbe als Veräußerer des Grundstücks in seiner Verfügungsmacht beschränkt ist. Der Erwerber, der ein Grundstück erwirbt, das mit einem Nacherbenvermerk im Grundbuch versehen ist, läuft Gefahr, das Grundstück nach Eintritt des Nacherbfalls an den Nacherben wieder herausgeben zu müssen, § 2113 Abs. 1 BGB.

Angesichts dieses Risikos wird der Vorerbe nur schwerlich einen Käufer für das Nachlassgrundstück finden.

Der Nacherbe kann dem Verkauf des Grundstücks zustimmen

Eine Lösung dieser Situation kann der verkaufswillige Vorerbe dadurch herbeiführen, indem er von sämtlichen in Frage kommenden Nacherben ihr Einverständnis zur Veräußerung des Nachlassgrundstücks einholt und dies gegenüber dem Grundbuchamt nachweist. In diesem Fall kann der hinderliche Nacherbenvermerk aus dem Grundbuch gelöscht werden und auf den Erwerber kann – risikofrei – das Eigentum an dem Grundstück übertragen werden.

Eine solche Lösung ist immer dann praktikabel, wenn sämtliche Nacherben namentlich bekannt sind und keine Einwände gegen die Veräußerung des Grundstücks haben.

Problematisch wird es aber immer dann, wenn nicht alle Nacherben namentlich bekannt sind. Dieser Fall tritt insbesondere immer dann ein, wenn der Erblasser in seinem Testament beispielsweise verfügt hat, dass seine Nacherben „seine Enkelkinder“ oder die „leiblichen Kinder“ des Vorerben sein sollen.

In diesem Fall stehen sämtliche Beteiligte und eben auch das Grundbuchamt vor dem Dilemma, dass zwar alle bekannten Nacherben der Veräußerung des Grundstücks zustimmen mögen, es aber nicht ausgeschlossen werden kann, dass weitere Nacherben vorhanden sind oder zukünftig noch hinzutreten.

Eine Löschung des Nacherbenvermerkes im Grundbuch ist in solchen Fällen in aller Regel nicht möglich. De facto ist in solchen Fällen die Veräußerung eines Grundstücks bis zum Eintritt des Nacherbfalls oftmals ausgeschlossen.

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