Mit der Löschung einer Grundschuld müssen alle Miterben einverstanden sein

Von: Dr. Georg Weißenfels

OLG Hamm - Beschluss vom 05.02.2014 - 15 W 1 /14

Mehrheit von Erben will nach dem Erbfall eine Grundschuld löschen lassen
Grundbuchamt fordert die Zustimmung aller Erben
Eine privatschriftliche Erklärung der Erben reicht ebenfalls nicht aus

Die Tücken des Grundbuch- und des Erbrechts musste eine wahrscheinlich nichts ahnende Erbengemeinschaft kennen lernen.

Dem vom Oberlandesgericht Hamm entschiedenen Fall lag ein eigentlich simpler Sachverhalt zugrunde. Ein Erblasser war von mehreren Erben beerbt worden. Zu dem Nachlass gehörte eine Immobilie des Erblassers. In dem Grundbuch für diese Immobilie war mutmaßlich zugunsten einer Bank eine Grundschuld eingetragen.

Irgendwann in der Vergangenheit hatte der Erblasser also bei einer Bank ein Darlehen aufgenommen und dieses Darlehen mit einer Grundschuld an seiner Immobilie besichert. Noch zu Lebzeiten hatte der Erblasser dieses Darlehen allerdings an die Bank vollständig zurückbezahlt. Die als Sicherheit gestellte Grundschuld verblieb allerdings im Grundbuch.

Erben beschließen die Löschung der Grundschuld

Nach Eintritt des Erbfalls beschlossen drei Mitglieder der Erbengemeinschaft, dass die Grundschuld, die ihren Zweck ja erfüllt hatte und die keiner neuen Verwendung zugeführt werden sollte, gelöscht werden soll.

Zu diesem Zweck wandten sich die drei Erben, die auch die Mehrheit in der Erbengemeinschaft repräsentierten, an das Grundbuchamt, erklärten sich in einer privatschriftlichen Erklärung mit einer Löschung der Grundschuld für einverstanden und beantragten die Löschung des Grundpfandrechts.

Das Grundbuchamt verweigerte die Löschung. Zum einen, so teilte das Grundbuchamt den Antragstellern mit, müssten alle beteiligten Erben, und nicht nur die Mehrheit der Erben, ihr Einverständnis mit der Löschung der Grundschuld erklären.

Weiter, so das Grundbuchamt, müsse die Zustimmung zur Löschung von allen Erben in Form einer öffentlichen oder öffentlich beglaubigten Urkunde nachgewiesen werden.

Grundbuchamt verweigert die Löschung der Grundschuld

Nachdem beide Erfordernisse von den Antragstellern nicht erfüllt seien, verweigerte das Grundbuchamt die beantragte Löschung der Grundschuld.

Hiergegen legten die Erben Beschwerde zum Oberlandesgericht Hamm ein. Doch dort teilte man die Rechtsmeinung des Grundbuchamtes in vollem Umfang und wies die Beschwerde gegen die Entscheidung des Grundbuchamtes zurück.

In der Begründung der Entscheidung wies das Gericht darauf hin, dass nach § 1183 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) der Eigentümer einer Immobilie der Aufhebung einer Grundschuld zustimmen müsse.

Diese aus dem materiellen Recht stammende Vorschrift korrespondiere mit der Verfahrensvorschrift des Grundbuchrechts aus § 27 GBO (Grundbuchordnung): "Eine Hypothek, eine Grundschuld oder eine Rentenschuld darf nur mit Zustimmung des Eigentümers des Grundstücks gelöscht werden."

OLG teilt die Meinung des Grundbuchamtes

Ausdrücklich teilte das Beschwerdegericht die schon vom Grundbuchamt vertretene Meinung, wonach es zum "Vollzug der Löschung der Grundschuld der Zustimmung sämtlicher als Miterben eingetragenen Eigentümer" bedarf. Es sei nicht ausreichend, wenn lediglich die Mehrheit der Erben eine solche Löschung verlange.

Das OLG konnte auch nicht durch Hinweis auf eine Rechtsprechung des BGH, wonach im Rahmen von § 2038 BGB bei Verfügungen der Erben keine Einstimmigkeit erforderlich sei, sondern innerhalb einer Erbengemeinschaft ausnahmsweise auch die Mehrheit der Erbteile eine wirksame Verfügung vornehmen könnten, überzeugt werden.

Das Gericht wies in diesem Zusammenhang darauf hin, dass diese Rechtsprechung auf das Grundbuchverfahrensrecht keine Anwendung finden könne. Voraussetzung für die Anwendbarkeit der Rechtsprechung des BGH, und damit der Zulässigkeit einer Mehrheitsentscheidung durch mehrere Erben, sei, dass es sich bei der konkreten Maßnahme um eine solche der ordnungsgemäßen Verwaltung im Sinne des § 2038 Abs. 1 BGB handele.

Dies sei im Grundbuchberichtigungsverfahren aber nicht der Fall, da hier durch das Grundbuchamt schon gar nicht geprüft werde, ob es sich im konkreten Fall um eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung nach § 2038 Abs. 1 BGB handele.

Danach verblieb es bei der Verpflichtung der Antragsteller, von sämtlichen beteiligten Erben die Zustimmung zu der beantragten Löschung der Grundschuld vorzulegen.

Dieser Nachweis müsse auch zwingend, so das Gericht, durch eine öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde geführt werden. Die von den Erben bisher lediglich vorgelegten privatschriftlichen Erklärungen waren demnach unabhängig von dem Zustimmungserfordernis aller Erben in formeller Hinsicht nicht ausreichend.

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