Das Grundbuchamt prüft das Erbrecht, wenn ein Erbe das Grundbuch berichtigen lassen will

Wenn eine Immobilie in den Nachlass fällt, dann bekommen es die Erben früher oder später mit dem Grundbuchamt zu tun. Grund für diesen Kontakt ist der Umstand, dass das Grundbuch als amtliches Grundstücksverzeichnis nach Eintritt des Erbfalls unrichtig geworden ist.

Der Erbe wird zwar kraft Gesetz mit dem Ableben des Erblassers neuer Eigentümer einer jeden in den Nachlass fallenden Immobilie. Dieser Rechtsübergang dokumentiert sich aber nicht automatisch im Grundbuch.

Im Grundbuch ist der Eigentümer eines Grundstücks oder einer Wohnung aufgeführt. Verstirbt aber die dort als Eigentümer aufgeführte Person, dann ist das Grundbuch unrichtig und es besteht Handlungsbedarf. Das Grundbuch ist zu ändern und der oder die Erben des Erblassers sind als neue Eigentümer in das Grundbuch aufzunehmen.

Wird der Erbe in Sachen Grundbuchkorrektur nicht selber aktiv, dann wird sich das Grundbuchamt mit der freundlichen Bitte an ihn wenden, das Notwendige zu veranlassen. Nach § 82 S. 1 GBO (Grundbuchordnung) gilt nämlich folgendes:

Ist das Grundbuch hinsichtlich der Eintragung des Eigentümers durch Rechtsübergang außerhalb des Grundbuchs unrichtig geworden, so soll das Grundbuchamt dem Eigentümer oder dem Testamentsvollstrecker, dem die Verwaltung des Grundstücks zusteht, die Verpflichtung auferlegen, den Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs zu stellen und die zur Berichtigung des Grundbuchs notwendigen Unterlagen zu beschaffen.

Wie muss der Erbe bei der Grundbuchberichtigung vorgehen?

Der Erbe muss nach Eintritt des Erbfalls beim zuständigen Grundbuchamt einen Antrag auf Grundbuchberichtigung stellen, § 13 GBO. Für diesen Antrag benötigt der Erbe auch nicht die Hilfe eines Anwalts oder Notars. Der Grundbuchberichtigungsantrag selber unterliegt keinen besonderen Formvorschriften und kann durch ein einfaches Schreiben beim Grundbuchamt angebracht werden.

Der Antrag kann auch von jedem Miterben beim Grundbuchamt gestellt werden. Es ist bei einer aus mehreren Erben bestehenden Erbengemeinschaft also ausdrücklich nicht erforderlich, dass sich alle Miterben dem Berichtigungsantrag anschließen.

Etwas kniffeliger wird es für den die Grundbuchberichtigung beantragenden Erben regelmäßig bei der Frage des Nachweises seines Erbrechts und der damit verbundenen Unrichtigkeit des Grundbuches. Hier reicht es nicht aus, dem Grundbuchamt formlos mitzuteilen, dass man der Erbe und Rechtsnachfolger eines unlängst verstorbenen Immobilieneigentümers geworden ist.

Vielmehr sieht § 35 Abs. 1 GBO vor, dass man als Erbe die Unrichtigkeit des Grundbuchs dem Grundbuchamt gegenüber entweder durch die Vorlage eines Erbscheins oder alternativ durch die Vorlage eines notariellen Testaments mitsamt Eröffnungsprotokoll nachzuweisen hat.

In der weit überwiegenden Anzahl der Fälle, in denen entweder die gesetzliche Erbfolge gilt oder der Erblasser nur ein privates Testament errichtet hat, kommt der Erbe daher für eine Grundbuchberichtigung nicht an der Einholung eines – kostenpflichtigen – Erbscheins herum.

Akzeptiert das Grundbuchamt den Erbschein in jedem Fall?

Hat der Erbe beim Nachlassgericht einen Erbschein beantragt und erhalten, dann kann man mit diesem offiziellen Dokument in aller Regel auch gegenüber dem Grundbuchamt operieren und die Grundbuchberichtigung auf den Weg bringen. Soweit keine besonderen Umstände vorliegen, wird das Grundbuchamt nämlich davon ausgehen, dass der Inhalt des Erbscheins zutreffend ist.

Ganz ausnahmsweise kann das Grundbuchamt aber eine Berichtigung des Grundbuches verweigern, wenn ihm Tatsachen bekannt sind, aus denen sich die Unrichtigkeit des Erbscheins ergibt. Weiß das Grundbuchamt also positiv, dass die im Erbschein ausgewiesene Erbfolge nicht den Tatsachen entspricht, dann kann man das Grundbuchamt nicht auf Grundlage des vorliegenden Erbscheins dazu zwingen, die beantragte Grundbuchberichtigung vorzunehmen.

Es obliegt aber bei berechtigten Zweifeln an der Richtigkeit des Erbscheins nicht dem Grundbuchamt, eine neue Erbfolge festzustellen. Das ist alleine Aufgabe des Nachlassgerichts.

Erweiterte Prüfkompetenz des Grundbuchamtes beim notariellen Testament

Noch weitergehend als bei der Vorlage eines Erbscheins geht die Prüfkompetenz bei Vorlage eines notariellen Testaments durch den antragstellenden Erben.

Hier prüft das Grundbuchamt in jedem Fall, ob das vorgelegte Testament formgültig errichtet wurde und ob der Inhalt des Testaments die vom Antragsteller angegebene Erbfolgeregelung wiedergibt.

Gerade unklare Formulierungen in Testamenten müssen vom Grundbuchamt selbständig ausgelegt und gewürdigt werden. Gegebenenfalls müssen vom Grundbuchamt auch die Nachlassakten beigezogen werden, um beispielsweise die mögliche Existenz weiterer Testamente oder auch die Frage der Testierfreiheit des Erblassers zu prüfen. Auch soweit sich dem Grundbuchamt Anhaltspunkte dafür ergeben, dass der Erblasser möglicherweise nicht mehr testierfähig war oder das Testament widerrufen worden ist, kann das Grundbuchamt die Berichtigung verweigern.

Wenn das Grundbuchamt die Entscheidung getroffen hat, die beantragte Grundbuchberichtigung alleine auf Grundlage des vorgelegten notariellen Testaments nicht vorzunehmen, dann gibt es dem Erben auf, einen Erbschein vorzulegen. Eine inhaltliche Entscheidung zur Erbfolge kann und darf das Grundbuchamt nicht treffen.

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