Brandversicherungswert eines Grundstücks kann von Grundbuchamt der Kostenrechnung zugrunde gelegt werden
OLG München – Beschluss vom 03.05.2016 – 34 Wx 7/16 Kost
- Entscheidend für die Kostenberechnung ist der Verkehrswert der Immobilie
- Verschiedene Ermittlungsmethoden für den Verkehrswert
- Soweit der Brandversicherungswert bekannt ist, kann er für die Verkehrswertermittlung herangezogen werden
Das Oberlandesgericht München hatte in eines kostenrechtlichen Angelegenheit darüber zu befinden, auf welche Weise der Wert eines bebauten Grundstücks zum Zweck der Festsetzung des Geschäftswertes vorgenommen werden kann.
In der Angelegenheit hatte eine Beteiligte mit notariellem Vertrag vom 06.08.2015 ein bebautes Grundstück auf ihren Sohn übertragen.
Der zugrunde liegende Vertrag wurde mit Eintragung des Sohnes im Grundbuch am 11.08.2015 vollzogen.
Am 18.08.2015 übermittelte das Grundbuchamt der Beteiligten eine Kostenrechnung. Grundlage dieser Kostenrechnung war ein Geschäftswert für das fragliche Grundstück in Höhe von 1.244.062 Euro.
Dieser Wert errechnete sich aus einem Grundstückswert in Höhe von 348.480 Euro und einem nach dem Brandversicherungswert berechneten Gebäudewert von 895.582,80 Euro.
Ertragswert oder Brandversicherunsgwert als Grundlage für Kostenrechnung?
Gegen diesen der Gebührenabrechnung zugrunde gelegten Geschäftswert protestierte die Beteiligte. Sie legte ein nach dem Ertragswert vorgenommene Berechnung des Geschäftswertes vor. Diese Berechnung kam zu einem Gebäudewert in Höhe von lediglich 517.941 Euro.
Das Amtsgericht leitete daraufhin das Wertermittlungsverfahren ein und setzte den Geschäftswert für die Eigentumsumschreibung auf einen Betrag in Höhe von 1.156.942,80 Euro fest.
Hiergegen erhob die Beteiligte Beschwerde. Ihrer Auffassung nach waren die Wertermittlungsvorschriften nach § 46 Abs. 2 und 3 GNotKG nicht gewahrt.
Die Beschwerde wurde vom Oberlandesgericht als unbegründet zurückgewiesen.
Verkehrswert ist für Kostenberechnung entscheidend
In der Begründung seiner Entscheidung wies das OLG darauf hin, dass für die Kostenberechnung des Grundbuchamtes der Wert von Grundbesitz gemäß § 46 Abs. 1 GNotKG durch den Preis bestimmt wird, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der Sache unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände bei einer Veräußerung zu erzielen wäre (Verkehrswert).
Zur Bestimmung des Preises würden, so das OLG, in § 46 Abs. 2 GNotKG so genannte Hauptkriterien und in § 46 Abs. 3 GNotKG so genannte Hilfskriterien aufgestellt.
Soweit der Wert bereits anhand der Kriterien nach § 46 Abs. 2 GNotKG bestimmt werden kann, bedürfe es, so das OLG, in aller Regel keines Rückgriffs mehr auf die in § 46 Abs. 3 GNotKG angeführten Kriterien.
Jedenfalls würde § 46 GNotKG aber eine Verkehrswertermittlung unter Berücksichtigung der Brandversicherungswerte zulassen. Voraussetzung sei, dass die Brandversicherungswerte aus früheren Vorgängen amtsbekannt seien oder auf - nicht erzwingbaren - Angaben der Beteiligten beruhen würden.
Nachdem der Brandversicherungswert im zu entscheidenden Fall vorlag, sprach nach Auffassung des OLG auch nichts dagegen, den Geschäftswert anhand dieses Wertes zu ermitteln.
Die Höhe der auf dem Grundstück ruhenden Belastungen bestätigten, so das OLG, darüber hinaus die Annahme des höheren Verkehrswertes als zutreffend.
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