Mehr als ein Erbe und mehrere Nachlassimmobilien – Wie funktioniert die Aufteilung der Immobilien?

  • Die Erben können Nachlassimmobilien behalten, verkaufen oder aufteilen
  • Für den Verkauf und die Aufteilung der Immobilien benötigen die Erben zwingend einen Notar
  • Ohne eine Einigung kann von jedem Erben eine Zwangsversteigerung der Immobilien beantragt werden

Haben mehrere Erben einen Verstorbenen beerbt, dann ist die Aufteilung der Erbschaft manchmal nicht ganz einfach.

Ganz gleich, ob der Erblasser ein Testament hinterlassen hat und in diesem letzten Willen seine Erbfolge geklärt hat oder ob ohne ein Testament die so genannte gesetzliche Erbfolge gilt, müssen die mehreren Erben nach dem Erbfall aktiv werden, damit jeder zu seinem Recht kommt.

Einfach ist es meistens, wenn der Erblasser nur leicht teilbare Vermögenswerte wie z.B. Geld hinterlassen hat.

Geld im Nachlass lässt sich leicht teilen

Treten beispielsweise vier Kinder als gleichberechtigte Erben die Erbfolge nach ihrem verstorbenen Vater an und hat der Vater den Kindern ein Vermögen in Höhe von 100.000 Euro hinterlassen, dann bekommt jedes Kind als Erbe 25.000 Euro.

Für die Verteilung der 100.000 Euro benötigen die Kinder keinen Notar, keinen Rechtsanwalt und auch kein Nachlassgericht.

Sie müssen sich einfach (auch formlos) einigen und am Ende der Tage sollte jeder der Erben 25.000 Euro auf seinem Konto haben.

Ist das Geld unter den Erben verteilt, dann ist der Nachlass „auseinander gesetzt“ und jeder Erbe kann wieder seiner Wege gehen.

Immobilien lassen sich in aller Regel nicht teilen

Wesentlich schwieriger wird eine solche „Nachlassauseinandersetzung“,wenn es mehrere Erben gibt und sich im Nachlass mehrere Immobilien befinden.

In einer solchen Situation gibt es mehrere Wege, wie die Erben vorgehen können.

Wenn die Erben die Nachlassimmobilien weder verkaufen noch untereinander aufteilen wollen, dann spricht nichts dagegen, dass die Erben die Immobilien einfach behalten.

In einem solchen Fall ist lediglich das Grundbuch zu berichtigen.

Änderung des Grundbuchs auf die Erben als neue Eigentümer

Auf einen entsprechenden Antrag der Erben streicht das zuständige Grundbuchamt in dem betroffenen Grundbuchblatt den Erblasser als alten Eigentümer aus und weist die Erben als neue Eigentümer in dem Grundbuch aus.

Die Erben müssen dem Grundbuchamt zum Nachweis ihres Erbrechts einen Erbschein oder alternativ ein notarielles Testament bzw. einen notariellen Erbvertrag mitsamt Eröffnungsprotokoll vorlegen.

Das Grundbuchamt nimmt in diesem Fall den Hinweis in das Grundbuch auf, wonach die Erben „in Erbengemeinschaft neue Eigentümer der Immobilie sind.

Ein Kaufvertrag über eine Immobilie muss zwingend von einem Notar beurkundet werden

Wollen die Erben eine oder auch alle Immobilien hingegen verkaufen, dann müssen die Erben zu einem Notar gehen und dort mit einem Erwerber einen notariellen Kaufvertrag abschließen.

Eine zeitlich vorgelagerte Berichtigung des Grundbuchs auf die Erben als neue Eigentümer ist im Verkaufsfall nicht erforderlich, § 40 GBO (Grundbuchordnung).

Wollen die Erben die mehreren Immobilien untereinander aufteilen, müssen die Erben etwas mehr Energie investieren.

Eine Aufteilung der Immobilien unter den Erben muss notariell beurkundet werden

Zwar ist eine Vereinbarung der Erben über die Erbauseinandersetzung (sprich: Teilung) grundsätzlich formfrei möglich.

Sobald im Rahmen der Auseinandersetzung aber eine Nachlassimmobilie auf nur einen Erben als alleinigen Eigentümer übertragen werden soll, müssen die Erben die gesetzlichen Formvorschriften in § 311 b BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) bzw. § 925 BGB beachten.

Dies bedeutet, dass ein Auseinandersetzungsvertrag zwischen mehreren Erben, in dem die Übertragung einer Nachlassimmobilie auf nur einen Erben geregelt werden soll, zwingend von einem Notar beurkundet werden muss.

Ohne eine solche notarielle Beurkundung ist die Übertragung auf einen Erben unwirksam und sie würde auch vom Grundbuchamt nicht umgesetzt werden.

Ohne Einigung unter den Erben droht immer eine Zwangsversteigerung

Im Rahmen der Erbauseinandersetzung können die Erben dabei frei (und hoffentlich einvernehmlich) darüber entscheiden, ob der Erbe, der eine Immobilie erhalten soll, hierfür eine Ausgleichzahlung zu leisten hat oder ob er vom restlichen Nachlass einen kleineren Anteil erhalten soll.

Können sich die Erben auf keine der drei vorgenannten Möglichkeiten (Immobilien behalten, verkaufen oder aufteilen) einigen, dann bleibt jedem Erben die Möglichkeit, eine Zwangsversteigerung der Immobilien zu beantragen.

Nach abgeschlossener Versteigerung kann der Versteigerungserlös dann unter den Erben verteilt werden.

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