Das Grundbuchamt kann den Erben zur Berichtigung des Grundbuches zwingen

Von: Dr. Georg Weißenfels

Wenn man das Grundbuch zeitnah nach einem Erbfall berichtigt, spart man sich Kosten
Grundbuchamt fordert Erben regelmäßig zur Berichtigung auf
Im Ernstfall kann vom Grundbuchamt gegen den Erben auch ein Zwangsgeld festgesetzt werden

Wenn man eine Erbschaft gemacht hat, dann bringt dies für den Erben nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten mit sich.

Immer dann, wenn zum Nachlass auch Immobilien gehören, besteht für den Erben beispielsweise nach Eintritt des Erbfalls die Pflicht, das Grundbuch ändern zu lassen. Im Moment des Erbfalls steht in der Abteilung I des betroffenen Grundbuchs noch der Erblasser als Eigentümer verzeichnet. Damit ist das Grundbuch aber auch unrichtig, da mit dem Erbfall das Eigentum an der Immobilie auf den oder die Erben übergeht.

Nachdem die Richtigkeit des Grundbuches als amtliches Register im öffentlichen Interesse liegt, besteht nach § 82 GBO (Grundbuchordnung) eine Pflicht für den Erben, beim Grundbuchamt einen Antrag auf Berichtigung des Grundbuches zu stellen.

Interesse des Erben an der Grundbuchberichtigung

In aller Regel wird der Erbe die Grundbuchberichtigung schon aus wohlverstandenem Eigeninteresse betreiben. Erst mit der Korrektur des Grundbuchs und der Eigentumsumschreibung ist der materiellrechtlich bereits erfolgte Eigentümerwechsel auch formell dokumentiert.

Wenn der Erbe als neuer Eigentümer die geerbte Immobilie zeitnah nach Eintritt des Erbfalls veräußern will, kann er sich eine Umschreibung des Grundbuchs auch ersparen, § 40 GBO. Der Veräußerungsvorgang vom Erben auf den Erwerber kann nämlich ausnahmsweise auch dann vollzogen werden, wenn der Erbe nicht als berechtigter Eigentümer im Grundbuch ausgewiesen ist.

Wenn der Erbe die geerbte Nachlassimmobilie aber nicht veräußern will und er auch nicht auf freiwilliger Basis einen Antrag auf Berichtigung des Grundbuches stellt, dann muss er sich gegebenenfalls auf unangenehme Post vom Grundbuchamt gefasst machen.

Zwang zur Grundbuchberichtigung für den Erben

Das Nachlassgericht, das die Erben ermittelt, einen Erbschein erteilt hat oder auch ein Testament eröffnet hat, teilt dem zuständigen Grundbuchamt nämlich nach § 83 GBO den erfolgten Rechtsübergang automatisch mit, wenn es Kenntnis von der Tatsache erhält, dass in den Nachlass auch eine Immobilie fällt.

In vielen Fällen erfährt das Grundbuchamt also vom Erbfall und damit auch von der Tatsache, dass das Grundbuch durch den Erbfall unrichtig geworden ist.

Wenn der Erbe von sich aus nicht aktiv wird, schreibt das Grundbuchamt in diesen Fällen regelmäßig den Erben an und fordert ihn zur Grundbuchberichtigung auf.

Ausnahmsweise stellt das Grundbuchamt seine Aktivitäten zurück

Das Grundbuchamt soll die Grundbuchberichtigung allerdings dann zurückstellen, „solange berechtigte Gründe vorliegen“.

Das soll insbesondere dann gelten, wenn der Erbe dem Grundbuchamt signalisiert, dass er die Immobilie ohnehin demnächst veräußern wird oder er beispielsweise an einer Nachlassimmobilie Wohnungseigentum begründen will.

Als maximale Zeitspanne, die das Grundbuchamt von einer Grundbuchberichtigung abzusehen gewillt ist, wird allgemein die Zweijahresfrist der Nr. 14110 Nr. 2 GNotKG-KV (Kostenverzeichnis zum Gerichts- und Notarkostengesetz) angesehen.

Grundbuchamt kann Zwangsgeld festsetzen

Wer sich als Erbe aber länger zwei Jahre mit der Grundbuchberichtigung Zeit lässt, der muss damit rechnen, dass er vom Grundbuchamt nicht nur zur Grundbuchberichtigung freundlich aufgefordert wird, sondern dass das Grundbuchamt diese Verpflichtung nötigenfalls auch mittels Festsetzung eines Zwangsgeldes durchsetzt.

Das Recht zur Durchsetzung der Verpflichtung zur Grundbuchberichtigung resultiert für das Grundbuchamt dabei aus § 35 FamFG (Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit). Dort ist vorgesehen, dass zur Durchsetzung einer Anordnung ein Zwangsgeld von bis zu 25.000 Euro und unter Umständen sogar Zwangshaft festgesetzt werden kann.

Bevor der Erbe jedoch mit derartigen Konsequenzen rechnen muss, bekommt er vom Grundbuchamt eine deutliche Warnung. Ein Zwangsgeld muss dem Erben jedenfalls in einer bestimmten Höhe angedroht werden, bevor es festgesetzt und vollstreckt werden kann.

Das Grundbuchamt kann sich bei einer Erbengemeinschaft einen von mehreren Erben aussuchen, gegen den es in Sachen Grundbuchberichtigung vorgehen will.

Dabei muss das Grundbuchamt aber klarstellen, welchen konkreten Inhalt ein Berichtigungsantrag haben soll. Das setzt voraus, dass das Grundbuchamt selber ermittelt, welche Erben vorhanden sind (OLG Frankfurt, Beschluss vom 06.08.2014, Az.: 20 W 114/14).

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