Vermieter hat Anspruch auf einen Nachlasspfleger, wenn die Erben des Mieters unbekannt sind

Das Vermieten von Wohnraum ist für die Vermieterseite nicht immer einfach. Insbesondere über die pünktliche Zahlung des Mietzinses und auch die Räumung der vermieteten Immobilie müssen sich Vermieter zuweilen vor Gericht mit ihrem Mieter auseinander setzen.

Schwierig wird die Lage für den Vermieter dann, wenn sein Mieter verstirbt und offene Mietschulden hinterlässt.

In diesen Fällen muss sich der Vermieter an die Erben seines Mieters halten und die ausstehende Mietforderung als Nachlassverbindlichkeit bei den Erben als Rechtsnachfolger des Mieters einfordern.

Gänzlich prekär wird die Lage für den Vermieter aber dann, wenn die Erben für ihn unbekannt sind und absehbar ist, dass es für rückständige Mietzinsforderungen aus dem Nachlass kaum etwas zu holen gibt. In diesen Fällen hat der Vermieter insbesondere für Fragen der Räumung der Wohnung unmittelbar nach dem Erbfall als Ersatz für den verstorbenen Mieter keinen Ansprechpartner.

Vermieter kann Nachlasspfleger einsetzen lassen

Mit einem solchen Fall hatte es unlängst das OLG Zweibrücken zu tun (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 07.05.2015, Az.: 8 W 49/15).

Der Vermieter hatte beim Nachlassgericht Koblenz den Antrag gestellt, dass für den Nachlass seines verstorbenen Mieters vom Gericht ein Nachlasspfleger eingesetzt werden möge, damit er, der Vermieter, eine Räumung der Wohnung in Angriff nehmen kann.

Das Nachlassgericht wies den Antrag des Vermieters noch mit der Begründung ab, dass in der Sache kein Nachlassvermögen existiere und der Nachlass aller Voraussicht nach dürftig sei.

Der Vermieter ging daraufhin aber zur nächst höheren Instanz und bekam vor dem Oberlandesgericht Zweibrücken auch Recht.

Das OLG führte in seiner Entscheidung ausdrücklich aus, dass es für die Anordnung einer Nachlasspflegschaft nach § 1961 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) gerade nicht Voraussetzung sei, dass für den Nachlass ein Sicherungsbedürfnis bestehe. Auch bei einem allem Anschein nach dürftigen Nachlass, bei dem voraussichtlich keinerlei Nachlassvermögen existiert, könne vom Nachlassgericht ein Nachlasspfleger eingesetzt werden.

Ausreichend für einen Antrag eines Vermieters auf Einsetzung eines Nachlasspflegers für den Nachlass seines verstorbenen Mieters sei vielmehr ein entsprechendes Rechtsschutzbedürfnis des Vermieters, so das OLG.

Solange die Erben unbekannt sind, reicht es für einen Antrag des Vermieters auf Einsetzung eines Nachlasspflegers also aus, wenn der Vermieter gegenüber dem Nachlassgericht ein berechtigtes Interesse an der Einsetzung des Nachlasspflegers nachweist.

Unbekannt sind die Erben für den Vermieter bereits dann, wenn sich die Erbfolge nach dem Mieter aus Sicht des Vermieters sehr unübersichtlich und komplex gestaltet.

Schließlich werden die Vollziehung der Räumung einer Mietwohnung und die damit zusammenhängenden rechtlichen und praktischen Fragen ein erforderliches „berechtigtes Interesse“ des Vermieters an der Einsetzung eines Nachlasspflegers in aller Regel begründen.

Der Vermieter hat bei Beantragung einer Nachlasspflegschaft allerdings zu berücksichtigen, dass ihm hierbei Kosten entstehen können, §§ 22, 64 GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz).

Nach § 64 Abs. 2 GNotKG ist in diesem Fall der Wert der Forderung des Vermieters gegen seinen verstorbenen Mieter für die Bestimmung des Geschäftswertes entscheidend.

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