Hauseigentümer erteilt seinem Schwager eine Generalvollmacht – Der Schwager missbraucht die Vollmacht dazu, das Haus unter Wert an seinen Sohn zu verkaufen!

OLG Düsseldorf – Beschluss vom 02.09.2020 – I-3 Wx 129/20

  • Vollmacht wird erkennbar missbräuchlich eingesetzt, um Immobilie zu übertragen
  • Grundbuchamt weigert sich, den Eigentümerwechsel zu vollziehen
  • Gericht bestätigt die Entscheidung des Grundbuchamtes als rechtmäßig

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hatte einen Fall zu klären, bei dem eine Vollmacht offensichtlich missbräuchlich eingesetzt wurde.

In der Angelegenheit hatte ein Hauseigentümer seinem Schwager am 17.01.2006 eine umfassende notarielle General- und Betreuungsvollmacht erteilt.

Die Vollmacht enthielt unter anderem folgende Bedingung:

Der Bevollmächtigte hat bei Wahrnehmung meiner Angelegenheiten die selben Pflichten wie ein Betreuer nach § 1901 BGB. 

Anfang des Jahres 2019 erkrankte der Vollmachtgeber schwer und wurde am 26.02.2019 auf Veranlassung seines Schwagers in einem Altenheim untergebracht.

Mithilfe der Vollmacht soll die Immobilie auf Verwandte übertragen werden

Mit notariellem Kaufvertrag vom 28.03.2019 veräußerte der Schwager mit Hilfe der ihm erteilten Vollmacht das Haus des Vollmachtgebers an seinen Sohn und seine Schwiegertochter zu einem Kaufpreis in Höhe von 250.000 Euro.

Mit Schreiben vom 14.06.2019 teilte der Vollmachtgeber dem Grundbuchamt mit, dass er mit dem von seinem Schwager initiierten Verkauf seines Hauses nicht einverstanden sei und die dem Schwager erteilte Vollmacht in der Zwischenzeit widerrufen habe.

Dessen ungeachtet beantragten die beiden Käufer der Immobilie, der Sohn und die Schwiegertochter des Schwagers, am 06.08.2019 bei dem zuständigen Grundbuchamt die Eintragung des Eigentümerwechsels für die betroffene Immobilie.

Grundbuchamt weigert sich, den Eigentümerwechsel zu vollziehen

Die beiden Käufer wiesen in diesem Zusammenhang darauf hin, dass der Widerruf der Vollmacht der Grundbuchberichtigung nicht entgegenstehe, da der notarielle Kaufvertrag zeitlich vor dem Vollmachtswiderruf abgeschlossen worden sei.

Mit Beschluss vom 11.03.2020 teilte das Grundbuchamt den Käufern der Immobilie allerdings mit, dass es den Antrag auf Eintragung des Eigentümerwechsels in das Grundbuch ablehne.

Zur Begründung führte das Grundbuchamt aus, dass der Eigentümerwechsel ganz offensichtlich nicht dem Willen des aktuellen Eigentümers und Vollmachtgebers entspreche.

Käufer legen Beschwerde zum Oberlandesgericht ein

Gegen diese Entscheidung des Grundbuchamtes legten die beiden Käufer der Immobilie am 31.03.2020 Beschwerde ein.

Das Oberlandesgericht wies die Beschwerde der beiden Immobilienkäufer als unbegründet ab.

Das OLG ließ die beiden Beschwerdeführer wissen, dass sich das Grundbuchamt zurecht geweigert habe, den Eigentümerwechsel im Grundbuch zu vollziehen.

OLG sieht eindeutigen Missbrauch der Vollmacht

Die von den Immobilienkäufern beantragte Grundbuchänderung sei, so das OLG, jedenfalls deswegen abzulehnen, da die Vollmacht von dem Schwager des Immobilieneigentümers missbräuchlich eingesetzt worden sei.

Das Grundbuchamt habe bei Grundstücksgeschäften auch die Wirksamkeit einer Vollmacht von Amts wegen zu überprüfen.

Erlangt das Grundbuchamt sichere Kenntnis von einem vorliegenden Missbrauch der Vollmacht, so darf es die beantragte Grundbuchänderung nicht vollziehen.

Im zu entscheidenden Fall sei der Missbrauch der Vollmacht evident.

Immobilie wird deutlich unter Wert verkauft

Die vom bevollmächtigten Schwager des Hauseigentümers im notariellen Termin gemachten Erklärungen seien ersichtlich nicht zum Wohle des Vollmachtgebers abgegeben worden, § 1901 Abs. 2 BGB.

Dies ergebe sich, so das OLG, bereits zwanglos aus der Tatsache, dass die Immobilie laut einem Verkehrswertgutachten einen Wert in Höhe von 373.000 Euro hatte, der Kaufpreis aber nur auf einen Betrag in Höhe von 250.000 Euro lautete.

Auch hätte der Eigentümer der Immobilie wiederholt zu verstehen gegeben, dass er nach seiner Genesung wieder in sein gewohntes Umfeld und damit in sein Haus zurückkehren wollte.

Es bestand für den bevollmächtigten Schwager des Eigentümers nach den Feststellungen des Gerichts auch gar keine Veranlassung, die Immobilie deutlich unter Wert an seinen eigenen Sohn und seine Schwiegertochter zu veräußern.

Im Ergebnis scheiterte damit die mithilfe der Vollmacht versuchte Übertragung der Immobilie endgültig.

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