Vermieter muss sämtlichen Erben seines verstorbenen Mieters kündigen – Sonst ist die Kündigung der Wohnung unwirksam!
LG Berlin – Urteil vom 04.07.2023 – 67 S 120/23
- Wohnungsmieter verstirbt und wird von seinen Kindern beerbt
- Vermieterin der Wohnung erklärt nur gegenüber dem Sohn ihres verstorbenen Mieters die Kündigung
- Die Räumungsklage der Vermieterin scheitert, da die Kündigung nicht gegenüber allen Erben erklärt wurde
Das Landgericht Berlin hatte einen Mietrechtsstreit zu klären.
In der Angelegenheit war der Mieter einer Wohnung verstorben.
Die fragliche Wohnung wurde von dem Sohn des Mieters nach dem Erbfall weiter genutzt.
Die Kinder beerben den ursprünglichen Mieter
Nachdem der Mieter kein Testament hinterlassen hatte, waren die Kinder des Mieters gesetzliche Erben des Mieters.
Die Vermieterin der Wohnung wollte das Mietverhältnis nach dem Erbfall aber nicht mit dem Sohn des Mieters fortsetzen und erklärte gegenüber dem Sohn des Mieters die Kündigung des Mietvertrages.
Nachdem der Sohn des Mieters die Wohnung nicht freiwillig räumte, verklagte die Vermieterin den Sohn des Mieters vor dem Amtsgericht auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.
Das Amtsgericht erlässt ein Versäumnisurteil
Der Sohn des ursprünglichen Mieters kümmerte sich in der Folge aber nicht um das gegen ihn angestrengte Verfahren vor dem Amtsgericht.
Dementsprechend gab das Amtsgericht der Klage der Vermieterin statt und erließ ein Versäumnisurteil gegen den Sohn des verstorbenen Mieters auf Räumung der Wohnung.
Gegen dieses Urteil des Amtsgerichts legte der Sohn des verstorbenen Mieters allerdings Berufung zum Landgericht ein.
Das Landgericht hebt das Urteil des Amtsgerichts auf
Das Landgericht gab dieser Berufung statt und hob das Urteil erster Instanz gegen den Sohn des verstorbenen Mieters auf.
Der entscheidende Punkt für das Gericht war der Umstand, dass der beklagte Sohn des Mieters im Berufungsverfahren vorgetragen hatte, dass er nicht der einzige gesetzliche Erbe seines Vaters war.
Vielmehr trug der Sohn des verstorbenen Mieters im Berufungsverfahren unwidersprochen vor, dass in Ermangelung eines Testaments auch noch seine Schwester gesetzliche Erbin ihres verstorbenen Vaters geworden war.
Eine Kündigung muss gegenüber allen Miterben erklärt werden
Tritt aber eine aus mehreren Erben bestehende Erbengemeinschaft nach § 564 BGB in ein ursprünglich vom Erblasser begründetes Mietverhältnis ein, dann steht dem Vermieter zwar ein außerordentliches Kündigungsrecht zu.
Dieses Kündigungsrecht muss der Vermieter aber gegenüber allen Erben ausüben.
Die Vermieterin konnte im Prozess aber nicht nachweisen, dass sie die Kündigung auch gegenüber der Schwester des Beklagten und damit gegenüber allen Erben ausgesprochen hatte.
Damit war die Kündigung des Mietvertrages insgesamt unwirksam und die Räumungsklage der Vermieterin wurde abgewiesen.
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