Haftung des Erben für Mietschulden des Erblassers

In Deutschland werden derzeit weit über 20 Millionen Wohnungen und Häuser von Mietern genutzt. Verstirbt der Mieter einer zu Wohnzwecken genutzten Wohnung oder eines Hauses, dann besteht regelmäßig Klärungsbedarf zwischen Familienangehörigen, Erben und dem Vermieter.

Es geht dabei immer wieder um die Frage, ob und in welchem Umfang der Vermieter bei den Erben Zahlungsansprüche anmelden kann, die aus dem vom Erblasser abgeschlossenen Mietverhältnis resultieren.

Solche Zahlungsansprüche können dabei aus drei verschiedenen Zeiträumen resultieren:

Forderungen des Vermieters können bis zum Eintritt des Erbfalls entstanden und fällig geworden sein. Weiter können Zahlungsansprüche des Vermieters aus dem Zeitraum ab dem Eintritt des Erbfalls bis zu dem Zeitpunkt entstehen, zu dem eine vom Erben erklärte Kündigung des Mietverhältnisses greift. Schließlich können Ansprüche des Vermieters bestehen, wenn das Mietverhältnis vom Erben nach Eintritt des Erbfalls fortgesetzt wird.

Forderungen des Vermieters bis zum Eintritt des Erbfalls

Relativ einfach zu klären sind Forderungen des Vermieters, die gegenüber dem Erblasser noch zu dessen Lebzeiten entstanden und fällig geworden sind. Für diese Forderungen haftet der Erbe nach § 1967 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).

Hat der Erblasser also zum Beispiel bis zu seinem Ableben unerledigte Mietzinszahlungen auflaufen lassen, dann kann sich nach Eintritt des Erbfalls der Vermieter an den Erben wenden und diese offenen Forderungen beim Erben geltend machen. Das Gleiche gilt für andere Zahlungsansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben können, wie zum Beispiel berechtigte Forderungen des Vermieters wegen einer noch vom Erblasser verursachten Beschädigung der Mietwohnung oder nicht oder nicht ordnungsgemäß durchgeführter Schönheitsreparaturen.

Der Vermieter kann sich mit seinen Forderungen auch dann alleine an den Erben halten, wenn das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters nach § 563 BGB von Ehegatte, Lebenspartner, Kindern oder sonstigen Personen fortgesetzt wird.

§ 563b Abs. 1 BGB bestimmt insoweit ausdrücklich, dass für bestehende Verbindlichkeiten der Erbe neben den Personen, die das Mietverhältnis als neue Mieter fortsetzen, so genannter Gesamtschuldner ist. Der Vermieter kann es sich also aussuchen, ob er für Altverbindlichkeiten den Erben oder diejenigen Personen in Anspruch nimmt, die das Mietverhältnis nach § 563 BGB berechtigt fortsetzen.

Gehört der Erbe zum Kreis derjenigen Personen, die das Mietverhältnis nach § 563 BGB fortsetzen, so haftet der Erbe für die bestehenden Altverbindlichkeiten nach § 563b Abs. 1 S. 2 BGB grundsätzlich alleine.

Forderungen des Vermieters vom Erbfall bis zum Kündigungszeitpunkt

Treten nach dem Tod des Mieters keine Personen nach § 563 BGB in das Mietverhältnis ein, so wird das Mietverhältnis nach § 564 BGB grundsätzlich mit dem Erben fortgesetzt.

Das Mietverhältnis erlischt also mit dem Erbfall nicht von alleine, sondern der Erbe hat kraft Gesetz, ob er will oder nicht, eine Mietwohnung mitsamt dazu gehörendem Mietvertrag am Bein.

Als Ausgleich für diesen gesetzlichen Automatismus hat der Erbe nach § 564 S. 2 BGB allerdings ein außerordentliches Kündigungsrecht. Er kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist nach § 573c BGB kündigen. Die Einmonatsfrist des § 564 S. 2 BGB beginnt zu laufen, sobald der Erbe vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt hat, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nach § 563 BGB nicht erfolgt sind.

Diese Regelung impliziert aber, dass der Erbe für eine Übergangszeit Mieter wird und selbst bei einer sofortigen Kündigung des Erben nach Eintritt des Erbfalls für einige Zeit Mietzinsforderungen auflaufen, die vom Erben zu bedienen sind, gleich ob er die Mietwohnung nutzt oder nicht.

Nach einer neueren Entscheidung des BGH aus dem Jahr 2013 (Az.: VIII ZR 68/12) muss der Erbe als zwangsbeglückter Mieter aber nicht fürchten, für diese Mietforderungen des Vermieters nötigenfalls auch mit seinem Privatvermögen haften zu müssen, auch wenn der Nachlass zum Beispiel sehr überschaubar oder wirtschaftlich wertlos war.

In der vorgenannten Entscheidung wies der BGH darauf hin, dass Forderungen gegen den Erben, die aus dem Zeitraum zwischen Eintritt des Erbfalls und Kündigungszeitpunkt des Mietverhältnisses entstehen, reine Nachlassverbindlichkeiten sind, für die der Erbe auch seine Haftung auf den von ihm übernommenen Nachlass beschränken könne. Obgleich der Erbe als Mieter in den Mietvertrag einsteigt, haftet er in diesen Fällen für die Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis danach nicht persönlich mit seinem Vermögen.

Wird der Erbe also vom Vermieter der Erblasserwohnung auf Zahlung von Mietzinsforderungen in Anspruch genommen und reicht der Nachlass zur Begleichung dieser Forderungen nicht aus, steht dem Erben zur Abwehr dieser Forderungen jedenfalls die so genannte Dürftigkeitseinrede nach § 1990 BGB zur Seite. Soweit der Nachlass die Forderungen nicht deckt, kann der Erbe die Zahlung verweigern.

Forderungen bei Fortsetzung des Mietverhältnisses

Macht der Erbe von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 564 BGB keinen Gebrauch und wird das Mietverhältnis auch nicht nach § 563 BGB von einer der dort benannten Personen auf Mieterseite fortgesetzt, dann besteht zwischen dem Erben und dem Vermieter ein Mietvertrag, der für den Erben alle Rechte aber eben auch Pflichten mit sich bringt.

Erklärt der Erbe also nicht nach § 564 BGB die Kündigung, dann steht er für sämtliche berechtigten Forderungen des Vermieters nicht nur mit dem Nachlass, sondern auch mit seinem privaten Vermögen gerade.

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