Kann der Vermieter nach dem Erbfall vom Erben Mietzins für die Mietwohnung des Erblassers verlangen?

BGH – Urteil vom 23.01.2013 – VIII ZR 68/12

• Erbin kündigt unmittelbar nach dem Erbfall ein vom Erblasser eingegangenes Mietverhältnis
• Nachlass ist nicht werthaltig
• Mietforderung des Vermieters muss von der Erbin nicht erfüllt werden

Der Bundesgerichtshof hatte zu entscheiden, in welchem Umfang ein Erbe nach dem Tod des Erblassers für aufgelaufene Mietforderungen für eine vom Erblasser zu Lebzeiten angemietete Wohnung haften muss.

Der Sachverhalt, der der Entscheidung zugrunde lag, ist relativ überschaubar. Der Erblasser war am 08.10.2008 verstorben. Der Erblasser wurde von seiner Tochter beerbt.

Der Erblasser hatte zu Lebzeiten eine Mietwohnung genutzt. Nach dem Tod des Vaters hatte die Erbin offenbar keine Verwendung mehr für die von ihrem Vater angemietete Wohnung. Sie machte daher von Ihrem Kündigungsrecht nach § 564 Satz 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) Gebrauch und kündigte das noch von ihrem Vater eingegangene Mietverhältnis zum Ende des Monats Januar 2009.

§ 564 BGB sieht grundsätzlich vor, dass ein vom Erblasser eingegangenes Mietverhältnis dann mit den Erben fortgesetzt wird, wenn nicht beispielsweise Ehegatten, Lebenspartner oder Kinder nach dem Tod des Erblassers in das Mietverhältnis eintreten, § 563 BGB.

Erben können Mietverhältnis kündigen

Zum Ausgleich für dieses automatische Eintrittsrecht gewährt § 564 BGB dem Erben ein Sonderkündigungsrecht, damit er sich von dem oftmals unerwünschten Mietverhältnis zeitnah befreien kann.

Im zu entscheidenden Fall hatte die Erbin von diesem Kündigungsrecht Gebrauch gemacht und das Mietverhältnis so zum Ablauf des Monats Januar 2009 beendet.

Im gerichtlichen Verfahren ging es nunmehr um die Mietzahlungen für die Monate November und Dezember 2008 und Januar 2009. Der Vermieter vertrat die Auffassung, dass für diese Monate ein Zahlungsanspruch gegen die Erbin persönlich bestünde, da sie schließlich kraft Gesetz in das Mietverhältnis eingetreten sei.

Erbin verweist auf Dürftigkeit des Nachlasses

Die Erbin wies dahingegen darauf hin, dass der Nachlass ihres Vaters dürftig im Sinne von § 1990 BGB sei, da er zur Erfüllung aller Nachlassverbindlichkeiten nicht ausreichend sei.

In erster Instanz vor dem Amtsgericht obsiegte die Vermieterseite in vollem Umfang. Auch das Landgericht in der Berufungsinstanz hielt die Mietforderungen für die drei Monate für begründet.

Beide Entscheidungen wurden allerdings vom BGH aufgehoben und die Klage insgesamt abgewiesen. Insbesondere wies der BGH in seiner Entscheidung darauf hin, dass § 564 BGB jedenfalls dann keine persönliche Haftung des Erben als Rechtsnachfolger des Erblassers begründe, wenn das Mietverhältnis vom Erben binnen der in § 564 Satz 2 BGB bestimmten Frist gekündigt würde.

In diesem Fall seien auch die nach dem Tod des Erblassers fällig werdenden Mietzinsforderungen des Vermieters reine Nachlassverbindlichkeiten und gerade keine persönlichen Verbindlichkeiten des Erben.

Der Erbe muss also für die Mietforderungen nicht mit seinem persönlichen Vermögen haften und kann seine Haftung, wie im vorlegenden Fall geschehen, auf den Nachlass beschränken. Gibt der Nachlass allerdings nichts her, geht der Vermieter mit seiner Forderung am Ende leer aus.

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