Befreiter Vorerbe will Grundstück verkaufen – Ist der vereinbarte Kaufpreis angemessen?
OLG München – Beschluss vom 13.04.2018 – 34 Wx 420/17
- Befreiter Vorerbe verkauft Nachlassgrundstück
- Nacherbenvermerk im Grundbuch soll gelöscht werden
- Nacherbe bezweifelt die Angemessenheit des vereinbarten Kaufpreises
Das Oberlandesgericht München hatte darüber zu befinden, ob ein befreiter Vorerbe eine zum Nachlass gehörende Immobilie veräußern darf, ohne das Einverständnis des Nacherben einzuholen.
Ein im Grundbuch als Eigentümer eingetragener und nach § 2136 BGB befreiter Vorerbe wollte ein Hausgrundstück veräußern.
In einem notariellen Kaufvertrag vereinbarte der Vorerbe mit dem Erwerber einen Kaufpreis für das Grundstück in Höhe von 449.000 Euro. Gleichzeitig wurde in dem Vertrag zugunsten des Vorerben ein umfangreiches Wohnungsrecht an Teilen des Grundbesitzes vereinbart.
Sollte das Wohnungsrecht von dem Vorerben aufgegeben werden, so verpflichtete sich der Erwerber in dem Vertrag weiter, dem Vorerben eine monatliche Rente in Höhe von 500 Euro zu bezahlen.
Vorerbe holt begleitend ein Wertgutachten ein
Der veräußernde Vorerbe hatte im Vorfeld der Transaktion für die Immobilie ein Wertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen eingeholt, der den Verkehrswert des Grundstücks unter Berücksichtigung aller Umstände auf einen Betrag in Höhe von 425.000 Euro bezifferte.
Unter Vorlage dieses Gutachtens beantragte der Vorerbe den Vollzug des notariellen Kaufvertrages und die Löschung des Nacherbenvermerkes.
Das Grundbuchamt hörte daraufhin die betroffene Nacherbin an und diese war mit dem Immobiliengeschäft nicht einverstanden. Sie ließ das Grundbuchamt wissen, dass sie das Rechtsgeschäft des Vorerben für zum Teil unentgeltlich hielt. Mit einer Löschung des Nacherbenvermerks war die Nacherbin daher nicht einverstanden.
Zur Begründung ihrer Einwände legte die Nacherbin ihrerseits ein Wertgutachten eines Sachverständigen für die betroffene Immobilie vor. Dieses Gutachten kam zu dem Schluss, dass die Immobilie einen Wert in Höhe von 564.000 Euro habe.
Grundbuchamt lehnt die Löschung des Nacherbenvermerkes ab
Das Grundbuchamt folgte der Argumentation der Nacherbin und lehnte eine Löschung des Nacherbenvermerkes ohne Einwilligungserklärung der Nacherbin ab.
Gegen diese Entscheidung legte der Vorerbe und Grundstücksverkäufer Beschwerde zum Oberlandesgericht ein.
Das OLG gab der Beschwerde statt und hob die Entscheidung des Grundbuchamtes auf.
In seiner Entscheidung wies das OLG darauf hin, dass ein – auch befreiter – Vorerbe für eine unentgeltliche Verfügung über eine Nachlassimmobilie die Zustimmung des Nacherben benötige.
Wann ist die Verfügung des Vorerben unentgeltlich?
Eine Verfügung des Vorerben sei dann unentgeltlich, wenn dem zum Verkauf stehenden Vermögenswert objektiv keine oder keine gleichwertige Gegenleistung gegenübersteht und der Vorerbe dies wusste oder zumindest hätte wissen können.
Soweit bei einem Grundstücksgeschäft aber ein Wohnrecht oder auch ein Nießbrauch vorbehalten werde, müsse der Wert dieses vorbehaltenen Rechts vom Wert des Grundstücks in Abzug gebracht werden.
Nach diesen Grundsätzen hatte das OLG keine Zweifel daran, dass das Rechtsgeschäft des Vorerben entgeltlich und damit wirksam war.
Das OLG stellte nämlich anhand beider vorliegender Gutachten fest, dass der vom Vorerben vereinbarte Kaufpreis jedenfalls den Wert des mit dem Wohnrecht belasteten Grundstücks übersteigen würde.
Im Ergebnis konnte der Kauf damit vollzogen und der Nacherbenvermerk im Grundbuch auch ohne die Zustimmung der Nacherbin vollzogen werden.
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