Grundstück mithilfe einer Vollmacht übertragen – Wann kann das Grundbuchamt die Eintragung der Eigentumsänderung verweigern?

• Bei einer Grundstückübertragung kann eine Vollmacht eingesetzt werden
• Das Grundbuchamt hat die Pflicht, die Wirksamkeit der Vollmacht zu überprüfen
• Bei einem offensichtlich Missbrauch der Vollmacht wird das Grundbuchamt die Eintragung des neuen Eigentümers ablehnen

Die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück ist keine ganz einfache Angelegenheit.

In aller Regel sind an einem solchen Vorgang mehrere Personen beteiligt.

Da wären zunächst der Eigentümer der Immobilie und die Person, auf die das Eigentum an dem Grundstück übergehen soll.

Ohne einen Notar kann man keine Immobilie übertragen

Diese beiden Parteien benötigen zur Umsetzung ihres Vorhabens weiter zwingend einen Notar.

Nach § 311b Abs. 1 BGB bedarf nämlich ein Vertrag, durch den das Eigentum an einem Grundstück übertragen werden soll, zwingend der notariellen Beurkundung.

Und auch die so genannte Auflassung, die Einigung zwischen zwei Parteien, dass das Eigentum an einer Immobilie auf den Erwerber übergehen soll, muss ein Notar beurkunden, § 925 Abs. 1 BGB.

Das Grundbuchamt ist für den Vollzug des Geschäfts zuständig

Hat man den Notartermin erfolgreich hinter sich gebracht und alle notwenigen Verträge beurkundet, dann kommt eine weitere Instanz ins Spiel: Das örtlich zuständige Grundbuchamt.

Erst wenn die Eigentumsübertragung vom Grundbuchamt durch Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch bestätigt ist, ist auch der Übergang des Eigentums an der Immobilie rechtlich vollzogen.

Liegt eine formgemäße und notariell beurkundete Einigung der Parteien über den Eigentumsübergang vor, dann ist die Grundbuchänderung in aller Regel nur eine Formsache.

Eine Vollmacht muss wirksam sein

Etwas anderes kann aber gelten, wenn das Grundbuchamt Zweifel beschleichen, ob es bei der Übertragung der Immobilie so ganz mit rechten Dingen zugegangen ist.

In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass sich Grundbuchämter weigern, die beantragte Grundbuchänderung zu vollziehen, weil sie die Wirksamkeit der – auch notariell beurkundeten – Einigung zwischen den Parteien bezweifeln.

Klassisches Beispiel für solche Probleme mit dem Grundbuchamt sind Fälle, bei denen beim Notar auf Veräußererseite nicht der berechtigte Eigentümer die notwendigen Erklärungen abgegeben hat, sondern stellvertretend für den Eigentümer eine mit einer Vollmacht ausgestattete dritte Person.

Das Grundbuchamt hat ein Prüfungsrecht

Es ist zwar grundsätzlich möglich, dass sich der Eigentümer einer Immobilie im Rahmen der Übertragung von einem Bevollmächtigten vertreten lässt.

Das Grundbuchamt hat aber das Recht und die Pflicht, den Inhalt und die Wirksamkeit der vorgelegten Vollmacht von Amts wegen selbstständig zu prüfen.

Das Grundbuchamt ist dabei insbesondere nicht die Einschätzung des beteiligten Urkundsnotars zur Wirksamkeit der Vollmacht gebunden.

Ein offensichtlicher Missbrauch der Vollmacht verhindert das Geschäft

Wenn das Grundbuchamt aber zum Beispiel sichere Kenntnis davon hat, dass eine Vollmacht missbräuchlich eingesetzt wurde, dann darf es die beantragte Grundbuchänderung nicht vollziehen.

Für eine solche Weigerung des Grundbuchamtes wegen Missbrauchs einer Vollmacht müssen allerdings massive Verdachtsmomente bestehen (so z.B. OLG München, Beschluss vom 07.11.2018, Az. 34 Wx 395/17).

Andere Gerichte verlangen über einen evidenten Missbrauch einer Vollmacht hinaus, dass dem Vollmachtgeber durch den Einsatz der Vollmacht ein messbarer finanzieller Schaden entstanden sein muss.

Wenn es also offensichtlich ist, dass bei einer Grundstücksübertragung eine Vollmacht  missbraucht wird, um beispielsweise eine Immobilie unter Wert zu übertragen, dann hat das Grundbuchamt losgelöst von allen vorliegenden Verträgen die Möglichkeit, das geplante Geschäft zu verhindern.

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