Immobilie im Nachlass und mehrere Erben – Müssen die Erben sofort einen Erbschein beantragen und die Grundbuchberichtigung in die Wege leiten?

  • Mit dem Erbfall wird das Grundbuch unrichtig
  • Erben müssen die Grundbuchberichtigung nicht unmittelbar in die Wege leiten
  • Veräußerung oder Teilungsversteigerung ist ohne Voreintragung der Erben möglich

Oft befinden sich nach einem Erbfall im Nachlass Grundstücke, Häuser oder Wohnungen.

Wer Eigentümer einer Immobilie ist, ist in Deutschland im so genannten Grundbuch vermerkt.

Dieses Grundbuch wird von demjenigen Amtsgericht geführt, in dessen Bezirk sich die jeweilige Immobilie befindet.

Neue Eigentümer der Immobilie sind kraft Gesetz die Erben

Unmittelbar nach einem Erbfall sind die Angaben im Grundbuch zwangsläufig unzutreffend.

Im Grundbuch ist am Todestag des Erblassers der Erblasser selber als Eigentümer der Immobilie eingetragen.

Eine Sekunde nach dem Ableben des Erblassers sind die Erben aber neue Eigentümer, unabhängig von der Frage, ob der Erblasser ein Testament hinterlassen hat oder die gesetzliche Erbfolge gilt, § 1922 Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).

Ein unrichtiges Grundbuch ist naturgemäß ein Zustand, der weder dem Grundbuchamt als zuständiger Behörde noch den beteiligten Erben als neuen Eigentümern sonderlich gut gefällt.

Die Erben als neue Eigentümer im Grundbuch

Regelmäßig werden die Erben daher die notwendigen Maßnahmen in die Wege leiten, um eine Korrektur des Grundbuchs herbeizuführen.

Mit der Grundbuchumschreibung wird der verstorbene Erblasser im Grundbuch als Eigentümer der Immobilie gelöscht und die Erben werden als neue Eigentümer aufgenommen.

In aller Regel wird die Grundbuchumschreibung durch die Erben mit Hilfe eines (kostenpflichtigen) Erbscheins oder alternativ durch Vorlage eines notariellen Testaments bzw. Erbvertrages mitsamt Eröffnungsprotokoll herbeigeführt.

Erben haben für eine Grundbuchberichtigung Zeit

Eine Grundbuchberichtigung ist nach einem Erbfall aber keine Angelegenheit, die die Erben zwingend sofort angehen müssen.

Das Grundbuchamt wird in der Regel erst nach Ablauf von zwei Jahren bei den Erben Druck machen, um die Erben zu einer Grundbuchberichtigung zu bewegen, § 82 GBO (Grundbuchordnung).

Genauso lange können die Erben nach Nr. 14110 Kostenverzeichnis GNotKG von einer Gebührenbefreiung für die Eintragung als neue Eigentümer profitieren.

Neben dem klassischen Weg der von den Erben angestoßenen Grundbuchänderung gibt es aber weitere Konstellationen, die eine zeitnahe Grundbuchberichtigung nach einem Erbfall gegebenenfalls überflüssig machen.

Bei einer zeitnahen Veräußerung ist keine Grundbuchberichtigung notwendig

Haben die Erben beispielsweise die Absicht, die Nachlassimmobilie zu veräußern, so macht § 40 GBO von dem Grundsatz, dass der berechtigte Eigentümer im Grundbuch eingetragen sein sollte, eine Ausnahme.

Ohne das Grundbuch vorher berichtigen zu lassen, können Erben mithin die Immobilie verkaufen und in diesem Zusammenhang über die Immobilie verfügen, wenn sie dem Grundbuchamt ihre Erbenstellung nur durch Erbschein oder notarielle letztwillige Verfügung nachgewiesen haben.

Eine weitere Situation, in der sich die Erben einen Grundbuchberichtigungsantrag sparen können, ist eine Zwangsversteigerung der Immobilie zum Zweck der Erbauseinandersetzung.

Nach § 181 Abs. 2 Satz 1 ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz) ist eine solche Teilungsversteigerung auch dann möglich, wenn die Erben nicht als neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind.

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