Der Erbe will eine Nachlassimmobilie verkaufen – Muss vorab das Grundbuch berichtigt werden?

Mit dem Tod einer Person geht deren Vermögen automatisch auf deren Erben über, § 1922 Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Der Erbe wird mithin in der Sekunde des Todes des Erblassers neuer Eigentümer sämtlicher Vermögensgegenstände, die ehedem dem Erblasser gehört haben.

Dieser Grundsatz gilt aber nicht nur für Hausrat, Schmuck und Geld des Erblassers. Auch das unbewegliche Vermögen des Erblassers, also Hausgrundstücke oder Eigentumswohnungen, erhalten mit dem Eintritt des Erbfalls ohne weiteres einen neuen Eigentümer. Für den Eigentumserwerb von Immobilien durch den Erben ist es ausdrücklich nicht erforderlich, dass der Erbe als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Selbst wenn das Grundbuch unrichtig ist, weil der Erblasser dort noch als Eigentümer der Immobilie aufgeführt ist, ändert dies nichts an dem Umstand, dass der wahre berechtigte Eigentümer der Erbe ist.

In aller Regel bemüht sich das Grundbuchamt nach Eintritt des Erbfalls darum, dass der Inhalt des Grundbuchs mit der wahren Rechtslage wieder in Deckung gebracht wird. Wenn der Erbe nicht von sich aus die Grundbuchberichtigung betreibt, geht das Grundbuchamt nach § 82 S. 1 GBO (Grundbuchordnung) auf den Erben zu und wirkt auf eine entsprechende Berichtigung hin. Eine solche Aufforderung durch das Grundbuchamt kann durchaus auch mit Zwangsmitteln wie zum Beispiel durch die Festsetzung eines Zwangsgeldes untermauert werden.

Nach § 82 S. 2 GBO soll das Grundbuchamt solche Maßnahme allerdings dann zurückstellen, wenn hierfür berechtigte Gründe vorliegen. Der Hauptanwendungsfall für diesen Satz 2 des § 82 GBO ist die vom Erben beabsichtigte alsbaldige Veräußerung der Immobilie.

Voreintragung des Erben im Grundbuch grundsätzlich nicht erforderlich

Für den Fall der Erbschaft macht das Grundbuchrecht nämlich zugunsten des Erben eine Ausnahme.

Grundsätzlich gilt nach § 39 Abs. 1 GBO nämlich, dass eine Eintragung in das Grundbuch nur dann erfolgen soll, wenn die Person, deren Recht durch sie betroffen wird, als der Berechtigte eingetragen ist.

Beabsichtigt ein Erbe demnach eine zum Nachlass gehörende Immobilie zu veräußern, müsste er nach diesem Grundsatz zunächst eine – kostenpflichtige – Grundbuchberichtigung betreiben und das Eigentum an der Immobilie vom Erblasser auf sich umschreiben lassen, um das Grundstück wirksam auf einen Erwerber übertragen zu können.

Von dieser Verpflichtung wird der Erbe aber nach § 40 Abs. 1 GBO suspendiert:

Ist die Person, deren Recht durch eine Eintragung betroffen wird, Erbe des eingetragenen Berechtigten, so ist die Vorschrift des § 39 Abs. 1 GBO nicht anzuwenden, wenn die Übertragung … des Rechts eingetragen werden soll.

 Will der Erbe also eine zum Nachlass gehörende Immobilie alsbald nach Eintritt des Erbfalls veräußern, dann ist es nicht erforderlich, dass er auch nur vorübergehend als neuer Eigentümer in das Grundbuch aufgenommen wird. Um die Abwicklung für den Erben zu vereinfachen und ihm vor allem unnötige Kosten zu ersparen, lässt § 40 GBO einen Vollzug eines solchen Rechtsgeschäftes zwischen Erben und Erwerber auch zu, ohne eine vorherige Grundbuchkorrektur auf den Erben zu verlangen.

§ 40 GBO entbindet den Erben im Falle der Verkaufsabsicht aber nur davon, das Grundbuch vorab berichtigen zu lassen. Auch bei der Veräußerung eines Nachlassgrundstücks verbleibt es darüber hinaus aber selbstverständlich dabei, dass der Kaufvertrag zwischen Erbe und Erwerber ebenso wie die Übereignung des Grundstücks zwingend notariell beurkundet werden müssen, § 311b Abs. 1 BGB, § 925 BGB.

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