Erbfall eingetreten aber Grundbuch wird nicht berichtigt – Was kann der Gläubiger machen?

  • Grundbuchberichtigungszwang nach einem Erbfall
  • Gläubiger des Erblassers hat Anspruch auf Grundbuchberichtigung
  • Grundbuchamt muss tätig werden

Hatte der Erblasser Immobilien in seinem Vermögen, dann wird das Grundbuch mit dem Eintritt des Erbfalls automatisch unrichtig.

Stand nämlich bis zum Eintritt des Erbfalls in der ersten Abteilung des Grundbuchblattes der Erblasser als Eigentümer, so muss dort nach dem Eintritt des Erbfalls der Erbe als Rechtsnachfolger des Erblassers aufgenommen werden.

In aller Regel klappt die Umschreibung des Grundbuchs nach dem Eintritt eines Erbfalls auch reibungslos. Die Erben haben regelmäßig ein ureigenes Interesse daran, dass das Grundbuch berichtigt wird und sie als neue Eigentümer und Verfügungsberechtigte in das Grundbuch aufgenommen werden.

Die Erben besorgen sich daher in der Praxis unmittelbar nach dem Tod des Erblassers einen so genannten Erbschein oder legitimieren sich mit einem notariellen Testament oder Erbvertrag beim Grundbuchamt und bringen so die Grundbuchberichtigung auf den Weg.

Probleme bei der Grundbuchberichtigung

In selteneren Fällen funktioniert die Grundbuchberichtigung nach Eintritt eines Erbfalls aber nicht ohne weiteres. Oft liegt das daran, dass die Erben des Erblassers sich nicht um die Umschreibung des betroffenen Nachlassgrundstücks kümmern.

Wenn keine Dritten beteiligt sind, dann ist eine solche Inaktivität auf Seiten der Erben nur ärgerlich und zieht gegebenenfalls entsprechende Maßnahmen von Seiten des Grundbuchamtes nach sich.

Nach § 82 GBO (Grundbuchordnung) gilt nämlich ein so genannter Grundbuchberichtigungszwang:

„Ist das Grundbuch hinsichtlich der Eintragung des Eigentümers durch Rechtsübergang außerhalb des Grundbuchs unrichtig geworden, so soll das Grundbuchamt dem Eigentümer oder dem Testamentsvollstrecker, dem die Verwaltung des Grundstücks zusteht, die Verpflichtung auferlegen, den Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs zu stellen und die zur Berichtigung des Grundbuchs notwendigen Unterlagen zu beschaffen.“

Der Erbe bekommt also im Zweifel Post vom Grundbuchamt und ihm wird aufgegeben, einen Berichtigungsantrag zu stellen. Notfalls kann das Grundbuchamt einer solchen Verpflichtung des Erben mittels Festsetzung eines Zwangsgeldes den nötigen Nachdruck verleihen.

Was gilt, wenn das Grundbuchamt nicht aktiv wird?

Problematisch sind immer die Fälle,  bei denen nicht nur der Erbe und Rechtsnachfolger des Erblassers inaktiv bleibt, sondern auch das Grundbuchamt selber keine Anstalten macht, für einen korrigierten und ordnungsgemäßen Grundbuchstand zu sorgen.

Insbesondere für Gläubiger des Erblassers, zu deren Gunsten eine Grundschuld oder Hypothek im betroffenen Grundbuch eingetragen ist, ist eine bestehende und andauernde Grundbuchunrichtigkeit für ihre Vollstreckungsinteressen eher hinderlich.
Die Grundbuchordnung bietet dem Gläubiger in diesen Fällen jedoch notfalls auch einklagbare Wege, wie er zu der begehrten Grundbuchberichtigung kommt.

Zunächst einmal kann der Gläubiger das betroffene Grundbuchamt darauf hinweisen, dass es bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 82 Abs. 1 GBO das dort vorgesehene Zwangsverfahren durchführen muss. Für eine Ermessensentscheidung des Grundbuchamtes ist hier kein Platz (so LG Ellwangen BWNotZ 1977, 177).

Beschwerderecht des Gläubigers

Weigert sich das Grundbuchamt auf eine entsprechende Anregung des Gläubigers tätig zu werden, kann der Gläubiger gegen diese Entscheidung nach §§ 71 GBO Beschwerde zum Oberlandesgericht einlegen.

Weiter kann der Gläubiger im Zweifel auf das Amtsverfahren nach § 82a GBO ausweichen.

Danach gilt folgendes:

„Liegen die Voraussetzungen des § 82 GBO vor, ist jedoch das Berichtigungszwangsverfahren nicht durchführbar oder bietet es keine Aussicht auf Erfolg, so kann das Grundbuchamt das Grundbuch von Amts wegen berichtigen. Das Grundbuchamt kann in diesem Fall das Nachlassgericht um Ermittlung des Erben des Eigentümers ersuchen.“

Das Grundbuchamt hat sich in diesem Fall also mit dem zuständigen Nachlassgericht kurzzuschließen und kann dort im Bedarfsfall um Ermittlung der Erben nachsuchen.

Auch gegen die Ablehnung der Amtsberichtigung nach § 82a GBO kann der betroffene Gläubiger Beschwerde zum OLG einlegen.

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