Nachlassimmobilie ist mit Hypothek oder Grundschuld belastet – Was heißt das für den Erben?

Die Nachricht von einer Erbschaft löst im Allgemeinen positive Gefühle bei den betroffenen Erben aus. Wenn zum Vermögen des Erblassers auch noch eine Immobilie gehört, dann ist mit dem Erbfall in aller Regel eine deutliche Aufbesserung der finanziellen Möglichkeiten des Erben verbunden.

Voraussetzung für eine durch die Erbschaft ausgelöste Vermögensmehrung bei dem Erben ist allerdings, dass die zum Nachlass gehörende Immobilie unbelastet und damit für den Erben tatsächlich werthaltig ist. Bevor der Erbe alleine auf Grundlage der Information über die anstehende Erbschaft größere Anschaffungen tätigt, sollte er insbesondere in Bezug auf Nachlassimmobilien immer überprüfen, ob an der Immobilie nicht Rechte Dritter bestehen, die seinen Rechten als Erbe vorgehen.

Immobilien werden nämlich gerne als Sicherheit gegeben, wenn Kredite benötigt werden. Hatte der Erblasser also zu Lebzeiten zum Beispiel bei einer Bank ein größeres Darlehen aufgenommen, dann spricht viel dafür, dass dieses Darlehen von der Bank nicht ohne weiteres gegeben wurde, sondern von der Bank eine Sicherheit gefordert wurde.

Es entspricht gängiger Praxis bei den Banken, dass sie sich zur Absicherung ihrer Ansprüche aus einem Darlehensvertrag vom Darlehensnehmer so genannte Grundpfandrechte als Sicherheit stellen lassen. Solche Grundpfandrechte sind zum Beispiel eine Hypothek oder eine Grundschuld, mit denen das Grundstück in einer gewissen Höhe zur Absicherung der Bank belastet wird. Kann ein Darlehensnehmer seine Raten nicht mehr bedienen, dann kommt es in aller Regel zu einer Verwertung des Grundstücks, sei es durch freihändigen Verkauf oder durch eine zwangsweise Versteigerung der Immobilie. Am Ende soll durch das Grundpfandrecht sichergestellt werden, dass die Bank nicht auf faulen, da nicht mehr bedienten, Krediten sitzen bleibt.

Erbe muss Lage klären

Wenn ein Erbe keinen Überblick über die Frage der Belastung einer Nachlassimmobilie hat, dann ist es seine dringlichste Aufgabe, die Existenz einer auf dem Nachlassgrundstück lastenden Hypothek oder Grundschuld zu klären.

Dies kann man durch Einsichtnahme in beim Erblasser vorhandene Urkunden, durch Rücksprache mit der finanzierenden Bank oder – am sichersten – durch Einsichtnahme in das Grundbuch. Für jede Immobilie wird beim Grundbuchamt ein so genanntes Grundbuchblatt geführt. In diesem Grundbuchblatt sind Angaben zu den Eigentumsverhältnissen und eben auch zu Belastungen eines Grundstücks nachzulesen. Etwaig auf dem Grundstück lastende Hypotheken oder Grundschulden sind in der so genannten Grundbuchabteilung 3 verzeichnet.

Findet der Erbe dort Hinweise auf eine bestehende Belastung des Grundstücks, sind weitere Ermittlungen angezeigt.

In welcher Höhe „valutieren“ die Grundpfandrechte?

Alleine die Existenz einer zugunsten einer Bank oder eines sonstigen Dritten eingetragenen Hypothek oder Grundschuld in der 3. Abteilung eines Grundbuches sagt nämlich noch nichts darüber aus, ob das fragliche Grundstück tatsächlich belastet ist.

Hypothek oder Grundschuld dienen, wie oben erwähnt, lediglich zur Absicherung einer Schuld. Hypothek oder Grundschuld verschwinden nicht automatisch aus dem Grundbuch, wenn die Schuld getilgt ist. Es kann also gut sein, dass der Erblasser noch zu Lebzeiten das bei einer Bank aufgenommene Darlehen zur Gänze zurückgezahlt hat, im Grundbuch aber Hypothek oder Grundschuld noch als Belastung verzeichnet sind.

Ob und in welcher Höhe noch durch Hypothek oder Grundschuld gesicherte Forderungen von Banken oder Dritten bestehen, können dem Erben nur die betroffenen und aus dem Grundbuch ersichtlichen Sicherungsnehmer mitteilen.

Von der Ermittlung dieser Frage, hängt für den Erben alles ab.

Es kann gut sein, dass eine Grundschuld in Höhe mehrerer Millionen Euro zwar noch im Grundbuch verzeichnet, die gesicherte Schuld aber schon seit Jahren getilgt ist. In diesem Fall wäre das Grundstück, trotz der im Grundbuch verzeichneten Grundschuld, unbelastet und würde mit 100% des Grundstückswertes den Nachlass fallen.

Andererseits kann es aber auch sein, dass ein in den Nachlass fallendes und in Berlin Innenstadt gelegenes Filet-Grundstück mit mehreren Hypotheken bzw. Grundschulden belastet ist und die durch diese Grundpfandrechte gesicherten Darlehen noch in voller Höhe „valutieren“, also unbedient bestehen.

In diesem Fall wird der Erbe zwar mit dem Erbfall Eigentümer des Grundstücks, er muss nur bei einem Verkauf damit rechnen, dass zunächst sämtliche Grundpfandgläubiger auf den Verkaufserlös zugreifen, sodass am Ende gegebenenfalls nichts oder nicht mehr viel übrig ist.

Heftig belastete Grundstücke sind immer ein Zeichen dafür, dass der Erblasser nicht nur positives Vermögen, sondern eben auch Schulden hinterlässt. Für den Erben bedeutet dies immer, dass er überprüfen muss, ob der Nachlass per saldo überhaupt werthaltig ist oder der Erbe die sechswöchige Ausschlagungsfrist des § 1944 Abs. 1 BGB im Auge behalten muss.

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