Wer darf in das Grundbuch Einsicht nehmen? Wem gehört eine Immobilie?

Erbschaften drehen sich häufig auch um Immobilien. Es ist heutzutage fast schon üblich, dass zum Vermögen von Erblassern Häuser, Wohnungen oder auch unbebaute Grundstücke gehören. Nachdem Immobilien in aller Regel auch einen großen materiellen Wert darstellen, wird rund um die Vererbung dieser Liegenschaften oft erbittert gestritten.

Dabei geht es häufig nicht nur um die Frage, wer nach Eintritt des Erbfalls neuer Eigentümer der Immobilie wird. In vielen Fällen treibt das Schicksal der Immobilie einen potentiellen Erben schon viel früher um, wenn er nämlich befürchten muss, dass die Nachlassimmobilie vom Erblasser bereits vorzeitig auf eine dritte Person übertragen wurde und der Erbe argwöhnt, dass sich die Immobilie damit aus „seinem“ Nachlass bereits vorzeitig verabschiedet hat.

Man sieht es Eigentumswohnungen oder Wohnhäusern bedauerlicherweise nicht an, wem sie gehören. Der einzige Weg, die Eigentumsverhältnisse an einer Immobilie zu klären, führt über das amtliche Grundbuch. Das Grundbuch ist ein bei den Amtsgerichten geführtes Register, dass für jede einzelne Immobilie in einem so genannten Grundbuchblatt Auskunft darüber gibt, wer Eigentümer des Grundstücks oder einer Wohnung ist.

Leider ist es nicht möglich, das Grundbuchamt einfach auszusuchen und dort durch Einsicht in das Grundbuch zu klären, ob beispielsweise die Eltern eine bestimmte ihnen gehörende Immobilie bereits vorzeitig an eines von mehreren Kindern übertragen haben.

Der Gesetzgeber hat vielmehr geregelt, dass das Grundbuch nicht für jedermann frei zugänglich ist, sondern dass man ein „berechtigtes Interesse“ nachweisen muss, um Einsicht in das Grundbuch zu nehmen, § 12 GBO (Grundbuchordnung).

Grundbucheinsicht vor Eintritt des Erbfalls

Das Grundbuchamt entscheidet in jedem Einzelfall, ob ein berechtigtes Interesse zur Einsicht in das Grundbuch vorliegt. Vor Eintritt des Erbfalls wird man sich regelmäßig schwer tun, ohne weiteres ein solches berechtigtes Interesse nachzuweisen. Man kann als möglicher Erbe, Pflichtteilsberechtigter oder Vermächtnisnehmer vor Eintritt des Erbfalls keine gesicherte Rechtsposition geltend machen, die eine Einsichtnahme rechtfertigen könnte.

So reicht es insbesondere nicht aus, dass man gegenüber dem Grundbuchamt auf ein bestehendes Verwandtschaftsverhältnis zum potentiellen Grundstückseigentümer verweist, um Einsicht gewährt zu bekommen. Regelmäßig wird die Einsichtnahme verwehrt, wenn der Antrag aus reiner „Neugierde“ gestellt wird.

Ein berechtigtes Interesse zur Grundbucheinsicht im Sinne von § 12 GBO wird von den Gerichten dann angenommen, wenn ein „verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse dargelegt“ wird. Ob mit dieser Definition allerdings im Einzelfall ein größerer Erkenntnisgewinn verbunden ist als mit dem Begriff des „berechtigten Interesses“, darf bezweifelt werden.

In aller Regel begründen erbrechtliche Ansprüche vor Eintritt des Erbfalls kein berechtigtes Interesse und verschaffen kein Recht zur Grundbucheinsicht.

Von diesem Grundsatz sind die Gerichte in der Vergangenheit nur in Ausnahmefällen abgewichen. So wurde beispielsweise einem durch Erbvertrag bestimmten Hoferben bereits vor Eintritt des Erbfalls das Recht auf Grundbucheinsicht gewährt, da er glaubhaft vortragen konnte, dass er Geld für die Übernahme der Hofgrundstücke bereithalten musste (OLG Stuttgart, Rpfleger 1970, 92, nach Bauer, von Oefele, Grundbuchordnung § 12 Rz. 38).

Grundbucheinsicht nach Eintritt des Erbfalls

Nach Eintritt des Erbfalls bessert sich die Lage für Erben, Pflichtteilsberechtigte und Vermächtnisnehmer schlagartig.

Gesetzliche und im Testament benannte Erben eines Nachlasses, zu dem auch Immobilien gehören, sind mit Eintritt des Erbfalls nicht nur bloße Beteiligte, sondern kraft Gesetz neue Eigentümer der Immobilien. Selbstverständlich können sie beim Grundbuchamt nach Vorlage eines Erbscheins bzw. eines Testaments mitsamt Eröffnungsprotokoll Grundbucheinsicht beantragen.

Das gleiche gilt für einen Vermächtnisnehmer, dem vom Erblasser durch Testament oder Erbvertrag ein Recht an einer Nachlassimmobilie eingeräumt wurde.

Schließlich kann auch der von der Erbfolge ausgeschlossene Pflichtteilsberechtigte regelmäßig Grundbucheinsicht verlangen, um den Umfang seiner Ansprüche zu verifizieren. So kann ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 12 GBO nach der Rechtsprechung ausdrücklich auch ein wirtschaftliches Interesse, das sich aus dem Pflichtteilsrecht ergibt, so LG Stuttgart, Beschluss vom 9.2.2005, 1 T 1/2005; 1 T 1/05.

Das könnte Sie auch interessieren:
Die Berichtigung des Grundbuchs im Erbfall
MUSTER: Antrag an Grundbuchamt auf Erteilung Grundbuchauszug
Berichtigung des Grundbuchs nach dem Erbfall – Rechte des Erblassers sollen gelöscht werden
Über 500 aktuelle Entscheidungen der Gerichte zum Erbrecht

Anwalt für Erbrecht
Rechtsanwalt Dr. Georg Weißenfels
Gründer des Erbrecht-Ratgebers
Maximilianstraße 2
80539 München
Tel.: 089-20 500 855 70

Wir möchten uns sehr bei Ihnen bedanken, dass Sie sich unserer Sache angenommen haben. Wir fühlten uns bei Ihnen in besten Händen!

J.M. aus Holzkirchen

Wir verdanken Herrn Dr. Weißenfels ein für alle Seiten positives Ende eines außergerichtlichen Vergleiches, zu dem es ohne seine Taktik und seine starke Positionierung der Fakten nie gekommen wäre. Wir würden Herrn Dr. Weißenfels mit seiner speziellen Kompetenz in Erbsachen jedem guten Freund weiter empfehlen.

D.K. aus Augsburg

Ich möchte mich recht herzlich für die erfolgreiche kompetente Unterstützung und sehr angenehme und schnelle Zusammenarbeit mit Ihnen bedanken. Ich kann Sie an "ALLE Unwissenden in Sachen Erbe" mit gutem (bestem) Gewissen weiterempfehlen.

E.R. aus Teneriffa, Spanien

Ohne die überaus kompetente, freundliche und unkomplizierte Hilfe von Herrn Dr. Weißenfels hätten wir die Regelung unserer Erbschaft in Deutschland und Österreich nicht hinbekommen. Die ganze Familie dankt Ihnen sehr herzlich und kann Ihre Kanzlei nur weiterempfehlen.

E.N. aus Krailling

Ich danke Herrn Dr. Weißenfels von Herzen, dass er nichts unversucht lässt, um die aus einem verunglückten Übergabevertrag resultierenden Nachteile erfolgreich anzufechten.

G.L. aus Wolfratshausen

Super kompetenter Anwalt, sehr erfahren in erbrechtlichen Angelegenheiten, immer gut erreichbar und berät sehr schnell und vor allem verständlich. Ich bin mehr wie zufrieden und kann ihn nur weiterempfehlen.

H.H. aus Nürnberg

Hier ist man in guten Händen und die Beratung ist exzellent. Ein ehrlicher Anwalt!

M.P. aus München

Wir waren mit der Beratung äußerst zufrieden - Exzellent formulierte Schriftsätze - Zuverlässig in der Kommunikation. Die Ratschläge haben uns sehr weitergeholfen.

U. und F. C. aus München

Erbrecht