Landwirtschaftliche Flächen im Nachlass - Genehmigungspflichtigkeit einer Erbteilsübertragung

OLG Jena - Beschluss vom 24.02.2015 - 3 W 591/14

• Zwei Erben landwirtschaftlicher Flächen verkaufen ihre Erbteile
• Grundbuchamt fordert vor Grundbuchänderung eine Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetzes
• Oberlandesgericht korrigiert die Entscheidung des Grundbuchamtes

Das Oberlandesgericht Jena hatte in einer grundbuchrechtlichen Angelegenheit darüber zu befinden, ob für eine beantragte Grundbuchberichtigung eine Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG) erforderlich ist.

In der Angelegenheit war der Erblasser bereits in den neunziger Jahren verstorben. Der Erblasser wurde von mehreren Erben beerbt. Zum Nachlass gehörten mehrere größere und kleinere landwirtschaftlich genutzte Grundstücke, die allesamt auf dem Staatsgebiet der ehemaligen DDR lagen.

Mit notarieller Urkunde vom 19.05.2014 verkauften zwei Erben ihren Erbteil an einen Erwerber. Um diesen Vertrag zu vollziehen, beantragte der beurkundende Notar am 10.10.2014 die Umschreibung der im Nachlass befindlichen Grundstücke auf den Erwerber.

Am 26.11.2014 erreichte das Grundbuchamt ein Schreiben des zuständigen Landwirtschaftsamtes. In diesem Schreiben wurde von Seiten des Landwirtschaftsamtes darauf hingewiesen, dass der Erwerber in der Vergangenheit bereits wiederholt als Käufer landwirtschaftlicher Grundstücke im Rahmen von Erbteilsübertragungen aufgetreten sei.

Grundbuchamt fordert Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz

Das Landwirtschaftsamt äußerte vor diesem Hintergrund in seinem an das Grundbuchamt gerichteten Schreiben den Verdacht, dass der Erwerber auf diesem Weg die Genehmigungspflicht nach dem Grundstücksverkehrsgesetz für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke umgehen wolle.

Dieses Schreiben nahm das Grundbuchamt zum Anlass, von den Parteien des Erbteilsübertragungsvertrages eine Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz zu fordern. Sollte eine solche Genehmigung nicht vorgelegt werden, werde, so das Grundbuchamt, die beantragte Umschreibung der Grundstücke nicht vollzogen.

Der den Erbteilskauf beurkundende Notar legte gegen diese Mitteilung Rechtsmittel ein und wies darauf hin, dass die Übertragung von Erbanteilen nur genehmigungsbedürftig sei, wenn der Nachlass im Wesentlichen aus einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb bestehe. Dies sei vorliegend aber nicht der Fall.

Nachdem das Grundbuchamt der Beschwerde nicht abhelfen wollte, war das OLG zur Entscheidung berufen.

OLG: Grundbuch kann auch ohne die angeforderte Genehmigung geändert werden

Das OLG gab der Beschwerde statt und wies das Grundbuchamt an, die beantragte Umschreibung der Grundstücke vorzunehmen.

In der Begründung seiner Entscheidung wies das OLG darauf hin, dass das Grundbuchamt eine beantragte Eintragung nur dann ablehnen dürfe, wenn es sichere Kenntnis davon hat, dass entweder das Grundbuch nicht unrichtig ist oder aber durch die beantragte Berichtigung nicht richtig wird oder aber zumindest durch konkrete Tatsachen oder Tatsachenbehauptungen begründete Zweifel bestehen, dass das Grundbuch durch die beantragte Änderung unrichtig wird. Bloße Zweifel oder Vermutungen des Grundbuchamtes seien hingegen nicht ausreichend, um eine beantragte Grundbuchänderung abzulehnen.

Eine vom Grundbuchamt im vorliegenden Fall einer Veräußerung eines Erbteils reklamierte Genehmigungsbedürftigkeit nach dem Grundstücksverkehrsgesetz sei aber immer nur dann gegeben, wenn die Veräußerung an einen anderen als einen Miterben erfolgt und der Nachlass im Wesentlichen aus einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb besteht. Für letztere Annahme hatte das Grundbuchamt aber keinerlei Anhaltspunkt.

Das Vorliegen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb konnte alleine deswegen ausgeschlossen werden, so das OLG, da die betroffenen Grundstücke auf dem Staatsgebiet der ehemaligen DDR lagen und es dort keine in Privathand befindlichen land- oder forstwirtschaftlichen Betriebe gab.

OLG sieht keine Hinweise für ein Umgehungsgeschäft

Die vorliegende Erbteilsveräußerung könne vor diesem Hintergrund allenfalls dann eine Genehmigungspflicht nach dem GrdstVG auslösen, so das OLG, wenn durch die Erbanteilsveräußerung die Genehmigungspflicht einer von den Vertragsparteien bezweckten Veräußerung landwirtschaftlich genutzter Grundstücke umgangen werden soll.

Für ein solches Umgehungsgeschäft sah das OLG allerdings ebenfalls keine Hinweise. Selbst wenn der Erwerber, wie vom Landwirtschaftsamt angegeben, bereits wiederholt Erbteile von Nachlässen erworben habe, zu denen auch landwirtschaftliche Flächen gehörten, könne hieraus nicht ohne weiteres der Schluss gezogen werden, dass die Parteien die Vorschriften des GrdstVG umgehen wollten.

Das Grundbuchamt konnte die Umschreibung der Grundstücke daher nicht mit dem Hinweis auf eine fehlende Genehmigung nach dem GrdstVG verweigern.

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