Überträgt ein Miterbe seinen Erbanteil im Wege der Abschichtung auf einen anderen Miterben, so muss die Erbengemeinschaft bei der Grundbuchberichtigung nicht voreingetragen sein

OLG Köln – Beschluss vom 22.11.2017 – 2 Wx 246/17

  • Miterben übertragen Erbteile im Wege der Abschichtung auf nur einen Erben
  • Für eine Nachlassimmobilie muss das Grundbuch nicht vorab auf die Erbengemeinschaft berichtigt werden
  • Alleinerbe kann nach Abschichtung direkt als neuer Eigentümer im Grundbuch aufgenommen werden

Das Oberlandesgericht Köln hatte über die Frage zu befinden, ob eine Erbengemeinschaft vorab in das Grundbuch als neuer Eigentümer einer Nachlassimmobilie eingetragen werden muss, wenn ein Miterbe seinen Erbanteil im Wege der Abschichtung an den einzigen weiteren Miterben überträgt.

Das OLG stellte in seiner Entscheidung zunächst die bestehende Rechtslage dar.

Danach soll nach § 39 GBO (Grundbuchordnung) eine Eintragung in das Grundbuch nur dann erfolgen, wenn die Person, deren Recht durch sie betroffen wird, als der Berechtigte im Grundbuch eingetragen ist.

Grundbuchordnung enthält Ausnahmevorschrift

Von diesem Grundsatz mache aber, so das OLG weiter, § 40 GBO eine in Erbsachen wichtige Ausnahme.

Nach § 40 Abs. 1 GBO gilt nämlich folgendes:

Ist die Person, deren Recht durch eine Eintragung betroffen wird, Erbe des eingetragenen Berechtigten, so ist die Vorschrift des § 39 Abs. 1 nicht anzuwenden, wenn die Übertragung oder die Aufhebung des Rechts eingetragen werden soll oder wenn der Eintragungsantrag durch die Bewilligung des Erblassers oder eines Nachlaßpflegers oder durch einen gegen den Erblasser oder den Nachlaßpfleger vollstreckbaren Titel begründet wird.

Im Ergebnis kann also ein Erbe oder eine Erbengemeinschaft nach § 40 GBO eine Nachlassimmobilie auf einen Erwerber übertragen, ohne selber im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen zu sein.

Analoge Anwendung des § 40 GBO zulässig?

Soweit jedoch, so das OLG weiter, sich die Änderung der Rechte an der Immobilie außerhalb des Grundbuchs vollziehe, wie im zu entscheidenden Fall durch eine so genannte Abschichtung, liege keine „Übertragung“ im Sinne von § 40 Abs. 1 GBO vor.

Es sei in diesen Fällen mithin fraglich, ob der Rechtsgedanke des § 40 Abs. 1 GBO auch auf diese Fälle anwendbar sei.

Das OLG führte hierzu aus, dass es unterschiedliche Rechtsauffassungen gebe. Ein Teil der Kommentarliteratur und der Rechtsprechung vertrete hier die Auffassung, dass selbst dann, wenn nach durchgeführter Abschichtung nur noch ein Erbe übrig bleibe, eine Voreintragung der Erbengemeinschaft erforderlich sei.

OLG entscheidet sich für die pragmatische Lösung

Das OLG schloss sich in seiner Entscheidung aber einer im Vordringen befindlichen Meinung an, wonach auch in diesen Fällen eine Voreintragung der Erbengemeinschaft im Grundbuch entbehrlich sei und mithin eine analoge Anwendung des § 40 Abs. 1 GBO in Frage komme.

§ 40 Abs. 1 GBO würde in all den Fällen eingreifen, bei denen eine Erbengemeinschaft das Grundstück auf einen Dritten oder einen der Erben überträgt.

Es sei, so das OLG, kein Grund ersichtlich, warum dies nicht auch für die Fälle gelten kann, bei denen mehrere Erben eine Abschichtungsvereinbarung abschließen und im Ergebnis nur ein Mitglied der Erbengemeinschaft als Erbe verbleibt.

Auch in diesem Fall sei dem Grundbuchamt die Prüfung der Legitimation der die Grundbuchänderung Bewilligenden mittels Erbschein bzw. notariellem Testament oder Erbvertrag möglich.

Durch eine unmittelbare Eintragung des Letzterwerbers gehe aus dem Grundbuch zwar nicht hervor, dass, rechtlich betrachtet, die Erbengemeinschaft für eine Interimszeit Eigentümerin der Nachlassimmobilie gewesen sei. Für bestimmte Fälle habe dies der Gesetzgeber mit der Regelung in § 40 Abs. 1 GBO aber hingenommen.

Durch den Verzicht auf eine Voreintragung der Erbengemeinschaft würde auch kein unverständlicher Grundbuchstand erzeugt.

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