Nachlassimmobilie mithilfe einer Vorsorgevollmacht veräußern und damit Kosten sparen!
- Öffentlich beglaubigte Vollmacht ermöglicht den Verkauf einer Nachlassimmobilie
- Vollmacht muss öffentlich beglaubigt sein
- Erbe muss nicht vorab in das Grundbuch eingetragen werden
Wenn in den Nachlass eine Immobilie fällt, dann wollen die Erben diese Immobilie in vielen Fällen verkaufen.
Die Veräußerung einer Nachlassimmobilie ist häufig mit nicht unerheblichen bürokratischen und damit auch finanziellen Hürden verbunden.
Zum Zeitpunkt des Erbfalls steht der Erblasser noch als Eigentümer im Grundbuch. Um das Grundbuchamt davon zu überzeugen, dass man als Erbe neuer Eigentümer der Immobilie und damit auch verfügungsbefugt ist, wird vom Grundbuchamt nach § 35 Abs. 1 GBO (Grundbuchordnung) regelmäßig entweder ein Erbschein oder aber die Vorlage eines notariellen Testaments oder Erbvertrages gefordert.
Erbschein und notarielles Testament kosten Geld
Ein Erbschein kostet den Erben – manchmal nicht wenig – Geld. Ein notarielles Testament hat den Erblasser vor Eintritt des Erbfalls mit Gebühren belastet.
Planen Erblasser und Erbe aber gemeinsam die Regelung der Erbfolge und vor allem die Abwicklung des Nachlasses vorausschauend, dann gibt es gerade für den Fall eines beabsichtigten Verkaufs der Nachlassimmobilie einen wesentlich kostengünstigeren Weg.
Ein Erblasser hat nämlich die Möglichkeit, seinen Erben mit einer entsprechenden Vollmacht auszustatten, mit dessen Hilfe der Erbe die Immobilie nach dem Eintritt des Erbfalls veräußern kann, ohne selber im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen zu sein und ohne einen Erbschein vorlegen zu müssen.
Vollmacht muss transmortal und beglaubigt sein
Wichtig ist zum einen, dass diese Vollmacht vorsieht, dass der Bevollmächtigte über Vermögensgegenstände des Erblassers verfügen darf. Weiter muss die Vollmacht vorsehen, dass sie auch über den Tod des Erblassers hinaus gilt (transmortale Vollmacht).
Schließlich ist es zwingend erforderlich, dass die Unterschrift unter der Vollmacht öffentlich beglaubigt wird.
Sehr einfach können Erblasser und Erbe an eine entsprechende Vollmacht gelangen, wenn sie sich auf der Internetseite des Bundesjustizministeriums das dort vorhandene Muster für eine Vorsorgevollmacht herunterladen.
Dieses Vollmachtsmuster muss ausgefüllt und vor allem vom Erblasser sowie fakultativ vom bevollmächtigten Erben unterzeichnet werden.
Eine öffentliche Beglaubigung der Unterschrift des Vollmachtgebers auf dieser Vollmacht nimmt jeder Notar in Deutschland vor.
Beglaubigung bei der Betreuungsbehörde
Wenn man Geld sparen will, dann sollte man die Beglaubigung der Unterschrift auf der Vollmacht aber von der örtlich zuständigen Betreuungsbehörde der jeweiligen Stadt bzw. des Landkreises vornehmen lassen.
Bei der Betreuungsbehörde fallen für die Beglaubigung der Unterschrift des Vollmachtgebers auf der Vollmacht lediglich Kosten in Höhe von 10 Euro an, § 6 Abs. 5 BtBG (Betreuungsbehördengesetz).
Mit einer solchen öffentlich beglaubigten Vorsorgevollmacht kann der - so bevollmächtigte - Erbe nach dem Eintritt des Erbfalls auch ohne Erbschein und ohne notarielles Testament für einen Verkauf der Immobilie sorgen.
Die Möglichkeit, sich für postmortale Rechtsgeschäfte eine Vollmacht durch eine Betreuungsbehörde beglaubigen zu lassen, besteht allerdings nur noch bis zum 31.12.2022.
Am 01.01.2023 tritt nämlich das Betreuungsorganisationsgesetz (BtOG) in Kraft. § 7 BtOG sieht vor, dass die Wirkung einer solchen Beglaubigung mit dem Tod des Vollmachtgebers endet.
Voreintragung des Erben im Grundbuch ist nicht erforderlich
Nach § 40 GBO ist für die Veräußerung eines geerbten Grundstücks und die in diesem Zusammenhang erforderliche Grundbuchkorrektur nicht erforderlich, dass der Erbe als neuer Eigentümer im Grundbuch voreingetragen ist.
Dies gilt nach der Rechtsprechung grundsätzlich auch für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch sowie für die Eintragung einer Finanzierungsgrundschuld (OLG Stuttgart, Beschluss vom 02.11.2018, 8 W 312/18).
Ein mit einer öffentlich beglaubigten Vollmacht ausgestatteter Erbe kann mithin alles unternehmen, um eine geerbte Immobilie nach dem Eintritt des Erbfalls ohne große Kostenlast zu veräußern.
Update: Das OLG Köln (Beschluss vom 30.10.2019 - 2 Wx 327/19) hält eine von einer Betreuungsbehörde beglaubigte Vollmacht nicht für ausreichend, um nach dem Tod des Vollmachtgebers Grundstücksgeschäfte vornehmen zu können.
Der Urkundsperson bei der Betreuungsbehörde fehle, so das OLG Köln, die Beglaubigungszuständigkeit. Mittlerweile ist die Angelegenheit beim BGH (Az.: V ZB 148/19) anhängig.
Update 2: Mit Beschluss vom 12.11.2020 hat der BGH (Az.: V ZB 148/19) die Entscheidung des OLG Köln aufgehoben. Von der Betreuungsbehörde beglaubigte und transmortale Vorsorgevollmachten können daher nach wie vor eingesetzt werden, um nach dem Erbfall in Vertretung des Erblassers Grundstücksgeschäfte vorzunehmen.
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