Der Vermieter einer Immobilie verstirbt – Was wird aus dem Mietvertrag?

• Erben werden nach dem Erbfall neue Vermieter
• Erben können als neue Vermieter den Mietvertrag nur in den im Gesetz vorgesehenen Fällen kündigen
• Ein vom Erblasser angeordneter Nießbrauch ist zu beachten

Wenn sich in einem Nachlass eine vermietete Immobilie befindet, dann haben nach Eintritt des Erbfalls sowohl der Mieter als auch die Erben ein Interesse daran, die neue Rechtssituation zu klären.

Zunächst einmal gilt für eine vermietete Immobilie genau dasselbe wie für alle anderen Rechtsbeziehungen des Erblassers. Nach § 1922 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geht das komplette Vermögen des Erblassers auf seine Erben über.

Hatte der Erblasser demnach noch zu Lebzeiten als Vermieter einen Mietvertrag über eine Immobilie abgeschlossen, dann treten der oder die Erben mit dem Ableben des Erblassers auf Vermieterseite in den Mietvertrag ein.

Durch den Tod des Erblassers ändert sich der Inhalt des existierenden Mietvertrages nicht. Die Pflichten für den Mieter insbesondere zur Zahlung des vereinbarten Mietzinses bleiben die gleichen wie noch zu Lebzeiten des alten Vermieters. Die Erben als neue Vermieter haben ihrerseits alle Verpflichtungen aus dem bestehenden Mietvertrag zu erfüllen, insbesondere dem Mieter den mangelfreien Gebrauch der Mietsache zu ermöglichen.

Kann das Mietverhältnis nach dem Tod des Vermieters gekündigt werden?

Im Falle des Ablebens des Mieters von Wohnraum sieht das Gesetz sehr detaillierte Regelungen zum weiteren Schicksal des Mietvertrages vor. Nach § 563 BGB haben bestimmte dem verstorbenen Mieter nahe stehende Personen das Recht, in den bestehenden Mietvertrag einzutreten und das Mietverhältnis fortzusetzen.

Besteht auf Mieterseite kein Interesse an der Fortsetzung des Mietverhältnisses, so sieht § 564 BGB ein außerordentliches Kündigungsrecht sowohl für den Erben als neuen Mieter als auch für den Vermieter vor.

Vergleichbare Regelungen gibt es für den Fall des Ablebens des Vermieters nicht. Hier hat der Gesetzgeber kein Bedürfnis für ein wie auch immer geartetes Sonderkündigungsrecht einer der beiden Vertragsparteien gesehen.

Der Mieter ist demnach an den bestehenden Vertrag ebenso gebunden, wie es der oder die Erben auf Vermieterseite sind.

Wollen die Erben als neue Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag über Wohnraum kündigen, so sind sie, wie alle anderen Vermieter auch, darauf angewiesen, einen besonderen Kündigungsgrund geltend machen zu können. Ein solcher Kündigungsgrund kann beispielsweise bei Zahlungsverzug des Mieters oder aber auch bei Eigenbedarf der Erben als neue Vermieter gegeben sein.

Die vermietete Immobilie ist mit einem Nießbrauchsrecht belastet

Besonderheiten sind zu beachten, wenn der Erblasser in seinem Testament angeordnet hat, dass zwar eine Person A sein Erbe werden soll, gleichzeitig aber zugunsten einer Person B ein Nießbrauchsrecht an der fraglichen Immobilie vermacht hat.

Es verbleibt in diesem Fall dabei, dass der Erbe neuer Eigentümer der vermieteten Immobilie wird.

Das zugunsten der Person B angeordnete Nießbrauchsrecht verschafft dem Nießbrauchsberechtigten aber das umfassende Recht, die Nutzungen aus der Immobilie zu ziehen, § 1030 Abs. 1 BGB.

Berechtigter Gläubiger der Mietzinsforderung ist in diesem Fall nicht der Erbe als neuer Eigentümer der Immobilie, sondern alleine der Nießbrauchberechtigte. Letzterer kann unmittelbar an den Mieter herantreten und Zahlung des geschuldeten Mietzinses an sich verlangen.

Hingegen dürfte die Begründung eines Nießbrauchs nicht dazu führen, dass der Erbe und Eigentümer der Immobilie als Vermieter aus dem bestehenden Mietvertrag ausscheidet.

Vermieter der Immobilie ist und bleibt danach der Erbe und nicht der Nießbrauchsberechtigte.

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