Wie läuft eine Teilungsversteigerung einer Nachlassimmobilie ab?

  • Wenn sich die Erben über die Veräußerung einer Immobilie nicht einigen, kann jeder Erbe eine Versteigerung einleiten
  • Verkehrswert wird durch ein (kostenpflichtiges) Gutachten ermittelt
  • Im Versteigerungstermin kann jeder mitbieten

Hat der Erblasser mehr als nur einen Erben hinterlassen, dann bilden diese mehreren Erben kraft Gesetz und automatisch eine so genannte Erbengemeinschaft.

Diese Erbengemeinschaft wird in der Sekunde des Todes des Erblassers neue Eigentümerin des gesamten Vermögens, das der Erblasser seiner Nachwelt hinterlassen hat.

Ziel einer jeden Erbengemeinschaft ist die so genannte Auseinandersetzung des Nachlasses. Wenn sich die Erben einig sind, können sie die Erbschaft analog den Erbquoten untereinander aufteilen.

Die Aufteilung des Nachlasses erfolgt, wenn der Nachlass teilbar ist, in Natur. Hat der Erblasser zum Beispiel drei gleichartige Goldmünzen hinterlassen und gibt es drei gleichberechtigte Erben, dann erhält jeder Erbe im Wege der Nachlassauseinandersetzung eine Goldmünze.

Nicht teilbare Gegenstände werden veräußert

Komplizierter gestaltet sich die Nachlassauseinandersetzung, wenn sich (wie fast immer) im Nachlass nicht teilbare Vermögensgegenstände, wie zum Beispiel eine Immobilie, befinden. In diesem Fall muss der Nachlassgegenstand verkauft und der Veräußerungserlös unter den Erben verteilt werden.

Sind sich die Miterben hierbei einig, stellt eine Veräußerung kein Problem dar. Weigert sich aber ein Erbe, aus welchen Gründen auch immer, der Veräußerung einer im Nachlass befindlichen Immobilie zuzustimmen, bleibt zum Vollzug der Nachlassauseinandersetzung nur die so genannte Teilungsversteigerung.

Jeder Miterbe kann jederzeit beim Amtsgericht als Versteigerungsgericht beantragen, dass eine zum Nachlass gehörende Immobilie zwangsversteigert werden soll. Es kommt in diesem Fall ausdrücklich nicht darauf, ob die anderen Erben mit einem solchen Antrag einverstanden sind.

An einem solchen Teilungsversteigerungsverfahren sind alle Erben von Amts wegen zu beteiligen. Eine Teilungsversteigerung kann also nicht hinter dem Rücken eines oder mehrerer Erben durchgeführt werden.

Gegebenenfalls kann sich ein Miterbe auch gegen einen Antrag auf Teilungsversteigerung einer Nachlassimmobilie wehren:

Die einstweilige Einstellung eines Teilungsversteigerungsverfahrens ist vom Gericht auf Antrag eines Miterben auf die Dauer von längstens sechs Monaten anzuordnen, wenn dies bei Abwägung der widerstreitenden Interessen angemessen erscheint. Insbesondere, dann, wenn eine gütliche Einigung der Erben untereinander in greifbarer Nähe ist, kommt eine vorübergehende Einstellung des Versteigerungsverfahrens in Betracht.

Wie läuft ein Teilungsversteigerungsverfahren ab?

Ein Teilungsversteigerungsverfahren wird durch den Antrag eines Miterben bei Gericht in Gang gebracht.

In der Folge wird das Gericht einen entsprechenden Anordnungsbeschluss erlassen und auch das Grundbuchamt ersuchen, einen so genannten Versteigerungsvermerk in das Grundbuch aufzunehmen.

Der Anordnungsbeschluss ist allen Erben zuzustellen.

In der Folge lässt das Versteigerungsgericht – auf Kosten des Antragstellers – ein Wertgutachten von einem Sachverständigen erstellen und setzt den Verkehrswert nachfolgend durch Beschluss fest.

Nachfolgend wird der Versteigerungstermin vom Gericht festgesetzt und den Beteiligten bekannt gegeben.

Soweit sich die Erben nicht vor diesem Termin gütlich einigen, wird der Versteigerungstermin durchgeführt. Hierbei steht es natürlich jedem Erben frei, selber ein Gebot für die Immobilie abzugeben. Mit dem Zuschlag geht die Immobilie in neue Eigentümerhände über.

Nach der Teilungsversteigerung ist ein so genannter Verteilungstermin durchzuführen. Nach Abzug der Verfahrenskosten und Befriedigung möglicher Gläubiger an der Immobilie geht dann der Überschuss an die Erbengemeinschaft und kann dort unter den Miterben verteilt werden.

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