Mehrere Erben erben eine Immobilie – Kann die Immobilie im Grundbuch aufgeteilt werden?

• Im Normalfall werden die Miterben „in Erbengemeinschaft“ als neue Eigentümer im Grundbuch aufgenommen
• Die Erben haben die Möglichkeit durch Bildung einer Bruchteilsgemeinschaft mit ihrem jeweiligen Anteil im Grundbuch als Eigentümer aufzutauchen
• Die Bildung einer Bruchteilsgemeinschaft bietet kaum Vorteile

Wenn mehrere Personen ein Haus, ein Grundstück oder eine Wohnung erben, dann kann es kompliziert und sehr schnell streitig werden.

Klar ist nach dem Eintritt des Erbfalls nur, dass das Grundbuch berichtigt werden muss, da der bisherige Eigentümer der Immobilie verstorben ist und die Erben als neue Eigentümer in das Grundbuch aufgenommen werden müssen.

Im Normalfall besorgen sich die Erben nach dem Erbfall beim Nachlassgericht einen Erbschein, legen diesen Erbschein beim Grundbuchamt vor und beantragen so die Grundbuchberichtigung.

Die Erbe sind neue Eigentümer „in Erbengemeinschaft“

Wenn alles glatt läuft, dann werden die Erben vom Grundbuchamt „in Erbengemeinschaft“ namentlich als neue Eigentümer in die erste Abteilung des jeweiligen Grundbuchblattes eingetragen.

Das berichtigte Grundbuch gibt keine Auskunft zu den jeweiligen Erbteilen des beteiligten Erben. Es ist dem Grundbuch mithin zu entnehmen, ob der Erbe A einen Erbteil von 95% hat und der ebenfalls als neuer Eigentümer eingetragene Erbe B lediglich Erbe zu 5% ist.

Das Gesetz zwingt die mehreren Erben nach dem Erbfall in eine so genannte Erbengemeinschaft.

Diese Erbengemeinschaft ist auch neue Eigentümerin der Immobilie und wird als solche auch im Grundbuch ausgewiesen.

Die Erben bestimmen, wie es mit der Immobilie weitergeht

Welchen weiteren Weg die Immobilie nimmt, entscheiden die Erben gemeinsam.

Die Erben können beschließen, die Immobilie zu verkaufen und den Veräußerungserlös untereinander aufzuteilen.

Die Erben können weiter übereinkommen, die Immobilie zu behalten und für ihre Zwecke gemeinsam zu nutzen.

Wenn sich die Erben über das weitere Schicksal der Immobilie nicht einigen können, dann steht jedem einzelnen Erben schließlich das Recht zu, eine Zwangsversteigerung und damit einen zwangsweisen Verkauf der Immobilie zu beantragen.

Was bringt eine Korrektur des Grundbuchs?

Zuweilen versuchen Erben der als eher belastend empfundendenen Situation innerhalb einer „Erbengemeinschaft“ dadurch zu entgehen, indem sie das Grundbuch dahingehend korrigieren lassen, dass als Eigentümer nicht länger die Erben „in Erbengemeinschaft“ geführt werden, sondern jeder Erbe als Eigentümer zu x% im Grundbuch erscheint.

Die gute Nachricht ist: So etwas geht, wenn sich alle Miterben einig sind.

Die schlechte Nachricht ist: Die Überführung der Immobilie in eine so genannte Bruchteilsgemeinschaft (§§1008 ff., 752 BGB) verursacht zusätzliche Notar- und Grundbuchamtkosten und verbessert die Position des einzelnen Erben kaum.

Jeder Miterbe wird mit seinem Anteil als Eigentümer im Grundbuch ausgewiesen

Nach Überführung der Immobilie in Bruchteilseigentum kann zwar jeder Miteigentumsanteil von einem einzelnen Erben separat veräußert oder belastet werden.

In der Praxis besteht allerdings kaum ein Markt für einen (nicht abgetrennten) ideellen Anteil an einem Grundstück.

Wenn von einem Erben ein Miteigentumsanteil aus einer Bruchteilsgemeinschaft veräußert wird, dann gibt es keine gegenseitigen gesetzlichen Vorkaufsrechte oder sonstige Mitwirkungsmöglichkeiten der anderen Erben.

Die Bruchteilsgemeinschaft bietet kaum Vorteile

Weiter kann auch bei der Bruchteilsgemeinschaft jeder Miteigentümer jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft im Wege der Teilungsversteigerung des gesamten Grundstücks verlangen.

Und schließlich bedürfen auch die Entscheidungen der einzelnen Miteigentümer über die Verwaltung und Nutzung der Immobilie in vielen Fällen der Zustimmung aller anderen Miteigentümer.

Im Ergebnis hat der einzelne Erbe demnach nicht viel gewonnen, außer dass bei Bildung von Bruchteilseigentum sein Anteil an der Immobilie im Grundbuch explizit auftaucht.

Wenn Sie in Ihrer Angelegenheit anwaltliche Hilfe benötigen, dann können Sie hier Kontakt aufnehmen.

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