Mehrere Personen erben eine Immobilie – Welche Möglichkeiten haben die Erben?

• Die Erben können sich einigen und die Immobilie wirtschaftlich verwerten
• Wenn sich die Erben nicht einig sind, kann eine Lösung erzwungen werden
• Die Erben können eine Bruchteilsgemeinschaft gründen

Die Kombination „mehrere Erben erben eine Immobilie“ ist in der Praxis relativ häufig anzutreffen.

Eine solche Konstellation tritt z.B. dann auf, wenn der Erblasser Eigentümer eines Grundstücks, einer Wohnung oder eines Hauses war und in seinem Testament mehrere Kinder als Erben eingesetzt hat oder die gesetzliche Erbfolge dazu führt, dass mehrere Familienmitglieder als Erben berufen sind.

Sobald der Erblasser verstorben und damit der Erbfall eingetreten ist, geht das Eigentum an der Immobilie auf die Erben über.

Mehrere Erben bilden immer eine Erbengemeinschaft

Sind mehrere Erben vorhanden, dann bilden diese mehreren Erben, ob sie wollen oder nicht, eine so genannte Erbengemeinschaft.

Neue Eigentümerin der Nachlassimmobilie wird in der Sekunde des Todes des Erblassers diese Erbengemeinschaft.

Nach außen wird dieser Übergang des Eigentums an der Immobilie lediglich durch eine Änderung des Grundbuchs dokumentiert.

Nach dem Erbfall wird das Grundbuch berichtigt

Auf Antrag eines oder auch aller Erben werden von dem zuständigen Grundbuchamt die Erben als neue Eigentümer in die erste Abteilung des betroffenen Grundbuchblattes eingetragen.

Gleichzeitig wird vom Grundbuchamt in das Grundbuch im Hinblick auf die neuen Eigentümer der Vermerk „in Erbengemeinschaft“ aufgenommen.

Damit ist für jedermann klargestellt, dass der Erblasser eben nicht von einer Person alleine beerbt wurde und es eben auch nicht nur einen alleinigen Eigentümer der Immobilie gibt.

Wie es mit der Immobilie weitergeht, entscheiden die betroffenen Erben.

Die Erben entscheiden gemeinsam, wie es weiter geht

Im Hinblick auf das weitere Schicksal der Immobilie kommen in aller Regel folgende Alternativen in Betracht:

• Die Immobilie wird von den Erben nicht weiter genutzt und steht leer.
• Ein Erbe nutzt die Immobilie für eigene Zwecke und bezahlt den weiteren Erben für diese Nutzung eine entsprechende Entschädigung.
• Die Immobilie ist vermietet bzw. verpachtet und diese Vermietung wird von den Erben fortgesetzt.
• Die Erben schließen für die Immobilie einen neuen Miet- bzw. Pachtvertrag ab und teilen unter sich die Mieteinnahmen.
• Die Erben entschließen sich die Immobilie zu verkaufen und verteilen den Veräußerungserlös untereinander.
• Ein Erbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen Erben aus.

Wenn sich die Erben einig sind, dann ist jede der vorgenannten Optionen problemlos umsetzbar.

Am Ende droht eine Teilungsversteigerung der Immobilie

Wenn sich die Erben über das weitere Schicksal der Immobilie aber nicht einig sind, dann stellt das Gesetz in Form eines Verfahrens zur Teilungsversteigerung der Immobilie ein Prozedere zur Verfügung, mit dessen Hilfe die Immobilie zu Geld gemacht werden kann.

Der Versteigerungserlös kann und wird dann unter den mehreren Miterben verteilt.

Wenn eine gemeinsame Verwertung der Immobilie von den Erben nicht gewünscht ist, können sich die Erben schließlich auch dazu entschließen, an der Immobilie eine so genannte Bruchteilsgemeinschaft zu begründen.

Die Erben können Bruchteilseigentum an der Immobilie begründen

In diesem Fall wird die Erbengemeinschaft an der Immobilie beendet und jeder einzelne Erbe mit seinem konkreten Erbteil als neuer (Teil-) Eigentümer der Immobilie in das Grundbuch aufgenommen.

Je nach seinem individuellen Erbteil ist der einzelne Erbe dann z.B. zu 1/2, zu 1/3 oder 1/6 als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch ausgewiesen.

Ist eine solche Bruchteilsgemeinschaft erst einmal begründet, dann kann jeder Miteigentümer seinen individuellen Eigentumsanteil an der Immobilie veräußern.

Diese Möglichkeit ist ein markanter Unterschied der Bruchteilsgemeinschaft nach § 1008 BGB zur Erbengemeinschaft, bei der der Nachlass grdsl. gesamthänderisch gebunden ist und Anteile an einzelnen Nachlassgegenständen von den einzelnen Erben nicht veräußert werden können.

Die Überführung der Immobilie aus der Erbengemeinschaft in eine Bruchteilsgemeinschaft setzt aber zwingend voraus, dass mit dieser Lösung alle Erben einverstanden sind.

Ein Anspruch auf Überführung der Immobilie in eine Bruchteilsgemeinschaft besteht für den einzelnen Erben ausdrücklich nicht.

Wenn Sie in Ihrer Angelegenheit anwaltliche Hilfe benötigen, dann können Sie hier spezialisierte Rechtsanwälte finden.

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