Erbengemeinschaft will Immobilie vermieten – Vorsicht bei der Abfassung des Mietvertrages!

In nicht wenigen Fällen befinden sich in Nachlässen auch Immobilien. Die Erben sind dann nach Eintritt des Erbfalls plötzlich mit der Frage konfrontiert, wie mit dem geerbten Haus oder der geerbten Wohnung verfahren werden soll.

Den Erben stehen in einer solchen Situation regelmäßig drei Optionen zu Wahl. So kann die geerbte Immobilie von den Erben selber genutzt werden. Unproblematisch ist auch die Veräußerung des Grundbesitzes. Der Erlös fällt in diesem Fall den Erben zu und kann entsprechend den Erbquoten verteilt werden.

Bei der dritten bestehenden Möglichkeit, der Vermietung der Immobilie, müssen die Erben allerdings einige grundsätzliche Punkte beachten, um keine Rechtsnachteile zu erleiden.

Erbengemeinschaft schließt Mietvertrag ab

Hat sich eine aus mehreren Erben bestehende Erbengemeinschaft nämlich dazu entschlossen, eine zum Nachlass gehörende Immobilie zu vermieten, dann müssen die Erben bei der Abfassung des Mietvertrages bestimmte vom Gesetz vorgegebene Formalien beachten.

Zunächst ist für die Erben wichtig zu wissen, dass ein Mietvertrag über eine zum Nachlass zählende Immobilie auf Vermieterseite nicht von „der Erbengemeinschaft“ sondern von allen Miterben abgeschlossen wird. Eine aus mehreren Erben bestehende Erbengemeinschaft besitzt für sich genommen keine eigene Rechtspersönlichkeit und kann in einem Mietvertrag nicht als Vertragspartner auftauchen (BGH, Urteil vom 11.09.2002, XII ZR 187/00).

Ein Mietvertrag über eine Nachlassimmobilie wird auf Vermieterseite vielmehr immer mit den vorhandenen Miterben abgeschlossen. Nachdem sich aus der Mietvertragsurkunde neben dem Mietgegenstand und dem Mietzins auch die Parteien des Mietvertrages ergeben müssen, empfiehlt es sich daher dringend, in den Mietvertrag als Vermieter sämtliche Miterben namentlich aufzunehmen.

Dieser Gedanke setzt sich bei der Unterschrift unter den Mietvertrag fort. Nachdem der Vertrag auf Vermieterseite mit allen Miterben zustande kommt, sollte der Vertrag auch von allen Erben unterzeichnet werden.

Will nur ein Miterbe stellvertretend für die anderen Miterben den Vertrag unterzeichnen, dann muss diese Stellvertretung in dem Mietvertrag hinreichend deutlich gemacht wird. Der bevollmächtigte Miterbe muss also, soweit er für die anderen Miterben unterzeichnet, das Vertretungsverhältnis durch das Kürzel „i.V.“ (in Vertretung) deutlich machen.

Was passiert, wenn von den Erben die Formalien nicht beachtet werden?

Erbengemeinschaften, die vorstehende Grundsätze bei der Vermietung von Immobilien nicht berücksichtigen, haben schon wiederholt eher negative Erfahrungen vor Gericht machen müssen.

Wenn als Vertragspartei auf Vermieterseite nämlich nur die Bezeichnung „Erbengemeinschaft XY“ angegeben wird, dann ist es für den Mieter (und nachfolgend für das Gericht) nicht unmittelbar ersichtlich, mit wem der Mietvertrag überhaupt zustande gekommen ist. Die Namensbezeichnung „XY“ kann im Einzelfall für den Erblasser selber stehen, aber auch die Nachnamen der Erben wiedergeben.

Wer Vermieter einer Immobilie ist, muss sich bereits aus dem Mietvertrag ergeben. Alleine aus dem Begriff „Erbengemeinschaft“ kann der Mieter, ein Dritter, oder auch das Gericht diese Information nicht entnehmen.

Weitere rechtliche Unsicherheit können die Erben dann säen, wenn der Mietvertrag über die Nachlassimmobilie nur von einem Miterben unterzeichnet wird, ohne dass eine (beabsichtigte) Vertretung der anderen Erben offen gelegt wird.

Bei solchen Formfehlern kann der Mieter im Nachgang auf die Idee kommen, gegen mögliche Ansprüche der Vermieterseite einzuwenden, dass überhaupt kein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen sei.

Jedenfalls müssen sich die Erben, die es mit den Formalien bei der Abfassung des Mietvertrages nicht so genau nehmen, aber mit dem Einwand auseinander setzen, dass der Mietvertrag jedenfalls nicht der Schriftform entspricht. Für einen formgerechten schriftlichen Mietvertrag müssen nämlich in dem Vertrag sämtliche Vertragsparteien angegeben sein und der Vertrag muss auch von sämtlichen Vertragsparteien unterzeichnet sein.

Was Erben blühen kann, die die Schriftform des Mietvertrages in vorgenannter Form gefährden, musste unlängst eine Erbengemeinschaft vor dem OLG Hamburg erleben. Der Mietvertrag sollte nach den vereinbarten Bedingungen eigentlich bis zum Jahr 2019 laufen. Die Schriftform wurde in dem vom OLG entschiedenen Fall von der Erbengemeinschaft aber nicht gewahrt. Der Vertrag galt aus diesem Grund als unbefristet abgeschlossen und konnte von dem Mieter mit ordentlicher Kündigungsfrist und damit weit vor dem Jahr 2019 gekündigt werden (OLG Hamburg, Urteil vom 19.03.2014, 8 U 138/11).

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