Nachlassimmobilie wird oder ist vermietet – Wem gehören die Einnahmen?

Häufig gehört zu einem Nachlass auch eine Immobilie. Diese Immobilie kann vom Erblasser zu Lebzeiten noch an einen Dritten vermietet worden sein. Die Erben sind in diesem Fall an einen noch vom Erblasser abgeschlossenen Mietvertrag gebunden und treten in diesen Mietvertrag auf Vermieterseite ein. Damit haben die Erben dann auch den Verpflichtungen aus dem existierenden Mietvertrag nachzukommen und dem Mieter insbesondere den Gebrauch der Nachlassimmobilie zu gewähren. Auf der anderen Seite muss der Mieter natürlich den noch mit dem Erblasser vereinbarten Mietzins an die Erben entrichten.

Die Erben sind auch die richtigen Zahlungsempfänger, wenn eine im Nachlass befindliche Immobilie erst nach Eintritt des Erbfalls von den Erben vermietet wird. Erben müssen nämlich selbstverständlich nicht bis zur vollständigen Auseinandersetzung des Nachlasses warten, um einzelne Nachlassgegenstände sinnvoll zu nutzen. So spricht nichts gegen den Abschluss eines Mietvertrages über eine Nachlassimmobilie durch die Erben noch vor Auseinandersetzung der Erbschaft.

Wem stehen die Mieteinnahmen zu?

Wird eine Nachlassimmobilie vermietet und dadurch Einnahmen erzielt, dann haben der oder die Erben naturgemäß ein Interesse an diesen Einnahmen.

Die rechtliche Lage hinsichtlich der Mieteinnahmen ist problemlos, wenn der Erblasser nur einen Erben hinterlassen hat. Diesem Alleinerben steht nicht nur der komplette Nachlass zu, sondern eben auch die Einnahmen, die mit Hilfe des Nachlasses generiert werden. Der Alleinerbe muss auf niemanden Rücksicht nehmen und kann von Tag eins weg über die Mieteinnahmen verfügen.

Ganz anders ist aber die Rechtslage, wenn der Erblasser mehr als nur einen Erben hinterlassen hat. Hat der Erblasser also in seinem Testament zwei oder mehr Erben benannt oder kommen kraft der gesetzlichen Erbfolge mehrere Erben zum Zuge, dann stehen die Mieteinnahmen zwar auch den Erben zu. Die Mehrheit der Erben kann über die Mieteinnahmen aber nur zusammen verfügen.

§ 2038 Abs. 2 S. 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) sieht hier nämlich grundsätzlich vor, dass die während des Bestandes einer Erbengemeinschaft erzielten Mieteinnahmen erst bei der Auseinandersetzung der Erbschaft verteilt werden. Ein Erbe allein kann also dem Grunde nach nicht von seinen Miterben verlangen, dass ihm sein „Anteil“ an den erzielten Mieteinnahmen regelmäßig ausgezahlt wird.

Nur dann, wenn die Auseinandersetzung der Erbschaft unter den Miterben vom Erblasser für einen längeren Zeitraum als für ein Jahr ausgeschlossen wurde, kann jeder Miterbe am Schluss eines jeden Jahres verlangen, dass ihm sein Anteil an den Einnahmen ausbezahlt wird, § 2038 Abs. 2 S. 3 BGB.

Von dieser Ausnahme abgesehen verbleibt es aber dabei, dass laufende Mieteinnahmen, die aus der Vermietung einer Nachlassimmobilie erzielt werden, in den Nachlass fallen und dort auch bis zur Auseinandersetzung verbleiben. Im Rahmen der Auseinandersetzung der Erbschaft ist dann jeder Miterbe entsprechend seiner Erbquote auch an diesen nach Eintritt des Erbfalls erzielten Einnahmen zu beteiligen.

Bei Einvernehmen ist auch sofortige Verteilung der Einnahmen zulässig

Von den vorstehend dargestellten gesetzlichen Vorgaben können die Erben aber selbstverständlich einvernehmlich abweichen. Solange sich alle Miterben über die Verwendung und Verteilung der Mieteinnahmen einig sind, können die Gelder auch schon vor Auseinandersetzung der Erbschaft auf die beteiligten Erben verteilt und ausbezahlt werden.

Für einen solchen Beschluss der Erbengemeinschaft müssen sich aber alle Erben einig sein. Es reicht ausdrücklich nicht aus, dass lediglich die Mehrheit der Erben eine vorzeitige Auszahlung der Mieteinnahmen für geboten und wünschenswert hält. Ist nur ein Erbe gegen eine Auszahlung, so müssen alle Erben bis zur Vollendung der Auseinandersetzung der Erbschaft warten.

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