Erbengemeinschaft will Nachlassimmobilie veräußern – Wie geht das?

Es ist mittlerweile eher die Regel, als die Ausnahme, dass sich in einem Nachlass auch Immobilien befinden. Erben haben aber in vielen Fällen kein Interesse daran, das geerbte Haus oder die Eigentumswohnung des Erblassers selber zu nutzen. Oft steht daher nach dem Eintritt des Erbfalls der Verkauf der Nachlassimmobilie ganz oben auf der Agenda.

Je nach Sachlage sind für die Veräußerung einer Nachlassimmobilie mehrere Schritte notwendig. Zunächst ist danach zu differenzieren, ob der Nachlass an nur einen Alleinerben gegangen ist, oder der Erblasser von mehreren Erben beerbt wurde.

Alleinerbe oder Erbengemeinschaft?

Ein Erbe allein kann jederzeit den Entschluss fassen, die Nachlassimmobilie am Markt zu veräußern. Er muss sich mit niemandem abstimmen und kann die notwendigen Schritte zum Verkauf der Immobilie unmittelbar in Angriff nehmen.

Komplizierter ist es da zuweilen in einer Erbengemeinschaft. Mehrere Erben können nämlich über eine zum Nachlass gehörende Immobilie grundsätzlich nur gemeinsam verfügen, § 2040 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Es müssen sich also dem Grunde nach alle Erben darin einig sein, das Grundstück oder die Eigentumswohnung veräußern zu wollen. Es kommt dabei nicht darauf an, mit welchem Prozentsatz der seine Zustimmung verweigernde Erbe an der Erbschaft beteiligt ist. Es kann also auch der Erbe, der zum Beispiel nach dem Willen des Erblassers nur 10% des Nachlasses erhalten soll, eine von den anderen Erben geplante Grundstückstransaktion blockieren.

Entgegen dem klaren Wortlaut des § 2040 BGB haben Gerichte in letzter Zeit jedoch Grundstücksverfügungen einer Erbengemeinschaft auch mit Stimmenmehrheit der Mitglieder der Erbengemeinschaft als zulässig erachtet und sich dabei auf § 2038 BGB gestützt. So urteilte der BGH in einer Entscheidung aus dem Jahr 2005, dass auch „Verfügungen über Nachlassgegenstände“ (entgegen § 2040 BGB) mit Mehrheitsbeschluss der Erbengemeinschaft getroffen werden können. Es müssten, so der BGH, „neben der Ordnungsmäßigkeit (nur) die Erforderlichkeit einer solchen Verwaltungsmaßnahme durch besondere Umstände belegt sein, um eine Mitwirkungspflicht zu begründen“ (BGH, Urteil vom 28. 9. 2005 - IV ZR 82/04).

Welche „besonderen Umstände“ einen solchen Mehrheitsbeschluss rechtfertigen können, ließ der BGH allerdings unbeantwortet. Der BGH ließ lediglich wissen, dass der verkaufsunwillige Erbe den „Entzug der konkreten Nutzungsmöglichkeit durch den Verkauf einer bestimmten Immobilie … hinnehmen“ muss (BGH, a.a.O).

Sind diese rechtlichen Fragen geklärt, können sich die verkaufswilligen Erben an die Umsetzung ihres Vorhabens machen.

Das Grundbuch ist zu berichtigen

Zunächst haben die Erben dafür zu sorgen, dass das Grundbuch, in dem ja als berechtigter Eigentümer nach wie vor der Erblasser steht, berichtigt wird. Hierzu muss das Eigentum an dem Grundstück auf den oder die Erben umgeschrieben werden.

Um das Grundbuch auf den aktuellen Stand der Dinge zu bringen, ist zunächst einmal ein Antrag erforderlich, § 13 GBO (Grundbuchordnung). Dieser Berichtigungsantrag bedarf keiner bestimmten Form und kann von jedem Miterben alleine gestellt werden.

Ist ein Erbschein erforderlich?

Anspruchsvoller wird es aber im Rahmen des Nachweises der Erbfolge. Nach § 35 GBO kann der Umstand, dass ein Erbfall eingetreten ist und das Grundbuch mithin durch diesen Umstand unrichtig geworden ist, vom Erben grundsätzlich nur durch die Vorlage eines Erbscheins nachgewiesen werden.

Hat der Erblasser ein notarielles Testament verfasst, so genügt als Erbnachweis gegenüber dem Grundbuchamt die Vorlage dieses Testamentes mitsamt dem Eröffnungsprotokoll.

Soweit die Erben also nur über ein privates Testament verfügen oder (mangels Testament oder Erbvertrag) die gesetzliche Erbfolge eingetreten ist, führt der Weg zur Grundbuchumschreibung zunächst über das Nachlassgericht, bei dem ein Erbschein einzuholen ist.

Die ehedem in § 107 Abs. 3 KostO (Kostenordnung) enthaltene Gebührenermäßigung für einen Erbschein, der nur den Zweck hat eine Grundstücksverfügung zu ermöglichen, hat in dem seit dem 01.08.2013 geltenden GNotKG keine Entsprechung gefunden. Gegenstandswert für die Kostenrechnung des Nachlassgerichts für die Erteilung des Erbscheins ist mithin der komplette Nachlasswert.

Ist das Grundbuch berichtigt und auf die Erben umgeschrieben, steht einer Veräußerung der Immobilie nichts mehr im Wege. Dabei ist freilich auch dieser Vorgang wieder mit einem Besuch bei einem Notar verbunden, der den Verkauf der Immobilie beurkunden muss.

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